Vorsicht bei Vergleichsangeboten der Deutschen Bank! - IVG 14 "The Gherkin"
Die Deutsche Bank AG unterbreitet geschädigten Anlegern des geschlossenen Immobilienfonds IVG 14 ("The Gherkin", London) Vergleichsangebote. Sie hatte im Jahr 2007 - neben der Dresdner Bank - den Fonds an ihre Kunden verkauft.
Berlin, 11.08.2014. Fondsanleger bei der berühmten Londoner Büroimmobilie „The Gherkin“ stehen bei ihrem Investment nahezu vor dem Totalverlust. Nach Berichten von Kunden lädt die Deutsche Bank, die 2007 neben der Dresdner Bank die Fondsanteile an ihre Kunden verkaufte, nun immer mehr IVG 14 Kunden in ihre Filialen zum Gespräch. Dort werden ihnen Vergleiche angeboten, die nach Berichten der Kunden in der Höhe aber sehr differieren sollen (zwischen 10% und 40% des eingezahlten Kapitals).
„Wenn im Fondsvertrieb massive Fehler passiert sind, sollte eine seriöse Bank auch den kompletten Schaden übernehmen“ sagt RA Kälberer. „Wer aber mehr oder weniger still und heimlich mit Billigangeboten allzu vertrauensselige Kunden übervorteilt, hat nichts aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt.“
Warum wird nicht mit offenen Karten gespielt und allen Anlegern identische Vergleiche angeboten?
Nach Ansicht der auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Kanzlei Kälberer & Tittel dürfte die Antwort auch in der Altersstruktur der Kunden liegen. Bei IVG 14 haben sehr viele Rentner angelegt, die nun allein aus Altersgründen einen Prozess scheuen. Rechtsanwalt Kälberer: „Mit derartigen Aktionen kann eine Bank viele berechtigte Ansprüche sehr billig erledigen. Angesichts der horrenden Schadensersatzzahlungen, die die Deutsche Bank in anderen Rechtsstreitigkeiten zahlen musste, dürften die IVG-Schadenssummen für die Deutsche Bank insgesamt aber eher „Peanuts“ darstellen.“
Die auf Kapitalanlagerecht spezialisierte Kanzlei Kälberer & Tittel fordert die Deutsche Bank deshalb auf, gerade Rentner nicht zu übervorteilen und allen Kunden gleiche und vor allem angemessene Angebote vorzulegen.
Vergleichsangebote erfolgen höchst selten aus Nächstenliebe, sondern i.d.R., weil sich eine Bank den erheblichen Beratungsmängeln beim Vertrieb dieses Fonds bewusst ist. Wenn Banken fehlerhaft beraten und zum Beispiel unzureichend über Verlustrisiken aufklären, dann müssen sie dafür gerade stehen – betroffene Kunden haben dann ein Recht auf Ersatz des ihnen entstandenen Schadens. Rechtsanwalt Kälberer betreut mit seiner Kanzlei bereits zahlreiche Anleger des Fonds. Er warnt vor der Annahme von außergerichtlichen Billigvergleichen, die den Anlegern die Chance nehmen, ein besseres Ergebnis zu erreichen. „Die Aussichten auf Schadensersatz aufgrund fehlerhafter Beratung sind bei vielen Bankkunden gut. Der Druck auf die Deutsche Bank, wenn sie denn eine außergerichtliche Einigung erzielen will, wird voraussichtlich steigen.“
Das gelte ebenfalls für die Commerzbank, die als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank in der Verantwortung steht. Diese konnte sich aber bislang nicht einmal zu einem allgemeinen Billigvergleich durchringen.
Als „sichere Sachwertanlage“ beworben
Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 wurde im Jahr 2007 mit einem Investitionsvolumen von 347 Mio. GBP bei rund 9.000 Privatanlegern innerhalb von wenigen Tagen im September 2009 fast vollständig platziert. Der Fonds ist aber nicht Alleineigentümer, sondern nur mittelbarer Eigentümer von 50 % der Immobilie „The Gherkin“. Die Immobilie in zentraler Lage Londons wurde oftmals mit Attributen wie „Sicherheit durch Hauptmieter“, „bestes Gebäude“, „beste Mieter“ und „beste Konzeption“ beworben. Zur Finanzierung trug nicht nur das von Anlegern eingebrachte Eigenkapital von 164 Mio. GBP (inkl. Agio) bei, sondern auch ein von einem Bankenkonsortium gewährtes Darlehen von 183 Mio. GBP.
Darlehensfinanzierung in Schweizer Franken
Die Problematik dieser ohnehin schon hohen Fremdfinanzierung verschärfte sich dadurch, dass das Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Dieser stieg aber in der Folgezeit gegenüber dem Britischen Pfund deutlich, so dass die Kreditbelastung – in GBP gerechnet – zunahm. Zugleich entwickelten sich die Mieteinnahmen schlechter als erwartet. Spätere Gutachten kamen zu wesentlich niedrigeren Immobilienwerten. Erst dieses Jahr wurde dann öffentlich bekannt, dass hochriskante Swap-Geschäfte nochmals Verluste von 140 Millionen GBP verursacht haben soll.
„In vielen Fällen wurden die Anleger damals von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung – insbesondere ein überteuerter Kaufpreis und der Tatsache, dass Hauptmieter und Verkäufer aus dem gleichen Konzern stammten, nämlich der Swiss Re – sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt“, so Rechtsanwalt Kälberer. Damit ergäben sich gute Aussichten für Anleger, auf rechtlichem Wege Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen.
Verkauf – für 650 Mio. Pfund?
Die „Gurke“, seit Ende April unter Zwangsverwaltung, soll nun verkauft werden. Der britische Immobilienmakler Savills teilte kürzlich mit, er habe gemeinsam mit Deloitte Real Estate den Auftrag zum Verkauf erhalten. Nach Medienberichten soll von einer Kaufpreisforderung in Höhe von rund 650 Mio. Pfund die Rede sein. Wenige Wochen vorher waren in Presseberichten noch wesentlich niedrigere Kaufpreise berichtet worden, die als erzielbar galten.
Traurig: Bei einem derartigen Rekordkaufpreis dürften die finanzierenden Banken zwar ihre ausstehenden Kredite zurückerhalten, für die Fondsanleger wird aber nichts oder nur sehr wenig übrig bleiben