Urteile verbessern Klagechancen für Anleger beim Immobilienfonds IVG 14 ("The Gherkin")
Durchbruch beim IVG EuroSelect 14 ("The Gherkin"): Zwei Gerichtsurteile eröffnen Fondsanlegern beim berühmten Londoner Büroturm "Die Gurke" bessere Chancen auf Schadensersatz. Ein Kapitalanleger-Musterverfahren ist in Arbeit.
Berlin, 17.02.2015. Geschädigte Anleger des geschlossenen Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 ("The Gherkin") können verstärkt auf Schadensersatz hoffen. Die auf Bank- und Kapitalanlagerecht spezialisierte Kanzlei Kälberer & Tittel hat vor den Landgerichten München und Stade zwei Urteile erstritten, die ihren Mandanten Schadensersatz zusprechen. Die Kanzlei betreut mehr als 1.000 Anleger, die bei der Anlage in den Fonds IVG 14 einen Totalverlust fürchten müssen. "Oft versuchen Banken, Musterurteile systematisch durch großzügige Vergleiche mit Stillschweigens-Klauseln zu verhindern", sagt Rechtsanwalt Dietmar Kälberer. "Durch Vergleiche vermeiden sie ein breiteres Bekanntwerden solcher Prozesserfolge. Insoweit freuen wir uns, nun endlich unsere ersten gewonnenen Urteile präsentieren zu können. Verloren wurde unsererseits übrigens noch kein einziges IVG 14-Verfahren."
"Wir werden nun in den nächsten Wochen ein Kapitalanleger-Musterverfahren beantragen, welches den Geschädigten viel Zeit, Aufwand und Kosten erspart", so Kälberer. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst in mehreren großen Musterverfahren zugunsten der klagenden Anleger entschieden und so dieser Rechtspraxis neuen Auftrieb gegeben. Kälberer ist der Überzeugung, dass die Zahl der Musterverfahren deutlich steigen wird. Das Gesetz über Musterverfahren in kapitalmarktrechtlichen Streitigkeiten (Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz – KapMuG) soll geschädigten Anlegern die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen erleichtern. In Musterverfahren können Tatsachen- und Rechtsfragen, die sich in mindestens zehn individuellen Schadensersatzprozessen gleichlautend stellen, einheitlich durch das Gericht – mit Bindungswirkung für alle Kläger – entschieden werden. Anwalt Kälberer plant Musterverfahren bei einigen weiteren geschlossenen Fonds.
9.000 IVG 14-Anleger – Schwache Informationspolitik der Fondsführung
Die rund 9.000 Fondsbeteiligten des IVG 14 stehen nahezu vor dem Totalverlust. Es handelt sich dabei um den berühmten Londoner Büroturm "The Gherkin" ("Die Gurke"), dessen Bauherr der Schweizer Rückversicherungskonzern Swiss Re war. Der Fonds IVG EuroSelect 14 hatte 2007 zusammen mit der Investmentbank Evans Randall für insgesamt 600 Mio. Pfund das architektonisch preisgekrönte Bürogebäude gekauft. Die Immobilie in zentraler Lage Londons wurde als "sichere Sachwertanlage" beworben, zudem als "Prestigeobjekt".
Über den im November letzten Jahres gemeldeten Verkauf der Fondsimmobilie bzw. über den Erlös daraus gibt es noch immer keine wirklich belastbaren Auskünfte seitens der Fondsgeschäftsführung. Anwalt Kälberer kritisiert diese Informationspolitik: "Dass die Anleger als wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie nicht einmal sicher wissen, zu welchem Preis die Immobilie verkauft wurde, ist nicht akzeptabel. Genauso schlimm ist, dass nach wie vor weitgehende Ungewissheit darüber herrscht, wie hoch ihr Verlust ausfallen wird."
Die brasilianische Safra Group hatte im November mitgeteilt, das Gebäude gekauft zu haben. In Presseberichten war von einem Rekordpreis in Höhe von 726 Mio. Pfund (damals umgerechnet rund 925 Mio. Euro) die Rede. Dass die Anleger trotz des hohen Verkaufspreises - entsprechend dem anteiligen Eigentum an der Immobilie steht dem IVG-Fonds die Hälfte davon zu - nahezu oder komplett einen Totalverlust erleiden, hängt zu einem wesentlichen Teil mit der Fremdfinanzierung zusammen. Zur Finanzierung trug nicht nur das von Anlegern eingebrachte Eigenkapital von 164 Mio. GBP (inkl. Agio) bei, sondern auch ein von einem Bankenkonsortium (unter Führung der Bayerischen Landesbank) gewährtes Darlehen von 183 Mio. GBP.
Die Problematik dieser ohnehin schon hohen Fremdfinanzierung verschärfte sich dadurch, dass das Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Dieser stieg aber in der Folgezeit gegenüber dem britischen Pfund deutlich, so dass die Kreditbelastung - in GBP gerechnet – zunahm. Durch die steigende Kreditlast und den zugleich sinkenden Immobilienwert wurde die so genannte Loan-to-value-klausel verletzt: Das Verhältnis von Kreditbelastung zu Objektwert stieg über die mit den Banken vereinbarte Obergrenze von 67%.
Hohe Währungsverluste durch CHF-Kredit
Durch ein Währungsswap-Geschäft in diesem Zusammenhang erlitt der Fonds zudem enorme Verluste – nach Angaben der Fondsgesellschaft vom Juli 2014 134,5 Mio. GBP. Nun hat der Franken jüngst durch die Kursfreigabe der Schweizer Notenbank Mitte Januar nochmals deutlich zugelegt. "Falls der Fonds das Franken-Darlehen zuvor noch nicht in Britische Pfund umgetauscht haben sollte, würden allein aus den jüngsten Währungsturbulenzen weitere Währungsverluste von vermutlich ca. 35 Mio. GBP resultieren", erklärt Kälberer. "Und das nächste Übel ist aus unserer Sicht bereits absehbar. Der Co-Investor hat keine Währungsverluste im Franken produziert. Wenn aber die Währungsverluste des Fonds die Ursache für den Verkauf der Immobilie waren, dann ist zu befürchten, dass der Co-Investor gegenüber dem Fonds Schadensersatz geltend machen wird."
Klagen von Anlegern richten sich Rechtsanwalt Kälberer zufolge vor allem gegen die Deutsche Bank und gegen die Commerzbank als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank, die im Jahr 2007 die Fondsanteile an Privatanleger verkauft hatten. "In vielen Fällen wurden die Anleger damals von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt", so Kälberer. Damit ergäben sich gute Chancen für Anleger, auf rechtlichem Wege Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen.