IVG 14 ("The Gherkin"): Die BayernLB und der Gurkenskandal
Undurchsichtige Verflechtungen beim Joint-Venture-Partner und Swap-Zahlungen in Höhe von 156.686.017,00 GBP – angeblich an ein Bankenkonsortium. Welche Rolle spielte die BayernLB tatsächlich beim Niedergang des IVG 14-Fonds mit der berühmten Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" ("Die Gurke")?
Berlin, 01.12.2017. Die rund 9.000 Anleger des Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 mit der berühmten Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" ("Die Gurke") können nur noch mit einer Restauszahlung von ca. 0,5% rechnen. Das ergibt die vorläufige "Schlussabrechnung", welche die Fondsmanagerin PFM Private Funds Management GmbH nun – rund drei Jahre nach dem Zwangsverkauf der Immobilie – vorlegte. Was bisher kaum bekannt war: Die Pleite des Fonds dürfte zunehmend zu einem Skandal der Bayerischen Landesbank (BayernLB) werden. "Die BayernLB hat zusammen mit der Fondsinitiatorin IVG Immobilien AG nach unserer Überzeugung von Anfang an zu Lasten der Anleger gehandelt und ist für die Verluste der Anleger mitverantwortlich", wirft Rechtsanwalt Dietmar Kälberer, der zahlreiche Fondsanleger im laufenden Kapitalanleger-Musterverfahren vertritt, der Bank vor.
Zweifelhafte Konstruktion
Die Konstruktion und Finanzierung der Anlage waren laut der Überzeugung von Rechtsanwalt Kälberer von vornherein massiv zu Ungunsten der Anleger gestaltet worden. "Bei der Haftung standen die Anlegergelder – mit insgesamt rund 164 Mio. GBP – in der ersten Reihe, bei der Erlösverteilung dagegen in den hinteren Rängen."
Die IVG Immobilien AG und die britische Investmentgesellschaft Evans Randall hatten nach Medienberichten im Februar 2007 je zur Hälfte die Immobilie "The Gherkin" für rund 600 Mio. GBP gekauft. Die IVG brachte ihren Anteil in den geschlossenen Fonds IVG EuroSelect 14 ein. Die Investmentgesellschaft hatte nach den Presseberichten den Joint-Venture-Partner Skyline Unit Trust (SUT) gegründet, um institutionelle Großinvestoren zu beteiligen. Dies waren dann – gemäß den Prospektangaben – eine Centurio Lux mit einem Kredit von mindestens 30 Mio. GBP und der Initiator, die IVG Immobilien AG, mit einem Kredit von 52 Mio. GBP.
Das Darlehen der Centurio Lux wurde ausweislich der "Schlussabrechnung" nicht nur mit 30 Mio. GBP, sondern gleich vorrangig mit einer angeblichen Restvaluta von 53.582.224,00 GBP abgelöst. Auch wer den Prospekt sehr aufmerksam gelesen hat, dürfte angesichts dieser Schuldenvermehrung sehr überrascht sein.
Ein Anteil von 212,5 Mio. GBP von den ursprünglichen Krediten in Höhe von 396 Mio. GBP des Bankenkonsortiums waren laut Prospekt ebenfalls dem Joint-Venture-Partner zuzurechnen. Der Joint-Venture-Partner hatte somit bei isolierter Betrachtung der ihm zurechenbaren Kredite und seines 50%-igen Anteils an der Immobilie die sog. "Loan to value"-Klausel (Verhältnis Kredit- zum Immobilienwert) von Anfang an verletzt.
Erstaunlicherweise soll der Joint-Venture-Partner bei der Erlösverteilung gleichwohl gegenüber dem Fonds angeblich Schadensersatzansprüche gerade wegen einer "Loan to value"-Verletzung des Fonds geltend gemacht haben. Der Fonds hat darauf im Wege eines Vergleiches akzeptiert, dass bei der Verteilung des Verkaufserlöses die IVG Immobilien AG als Darlehensgeber des Joint-Venture-Partners 21.846.289,00 GBP und der Joint-Venture-Partner 4.854.731,00 GBP erhält, obwohl diese Gelder nach unserer Auffassung an sich dem Fonds zugestanden hätten.
2014 hatten die Anleger zudem noch von riesigen Verlusten aus sog. Swap-Geschäften erfahren.
Rolle der BayernLB
Im Emissionsprospekt wurde die BayernLB weder als Kreditgeber noch als Gegenpart der Swaps erwähnt!
Nach Presseveröffentlichungen vom Februar 2007 hatte die BayernLB den Kauf von "The Gherkin" durch den IVG14-Fonds sowie der britischen Investmentgesellschaft Evans Randall aber zunächst allein finanziert. Erst später wurden dann – nach Presseberichten – weitere Banken im Rahmen eines Bankenkonsortiums unter Führung der BayernLB an der Finanzierung beteiligt.
In der Schlussabrechnung wurde nunmehr seitens des Fonds aber das Bankenkonsortium und nicht die BayernLB als Empfänger der horrenden Summen aus der Swap-Auflösung dargestellt. Im Mai 2014 hatten allerdings Bloomberg und andere Medien über einen Rechtsstreit vor englischen Gerichten berichtet, in dem die BayernLB darum stritt, ob die ihr geschuldeten Auflösungsentgelte aus den Swaps vorrangig vor dem Kredit des Bankenkonsortiums zu bedienen waren. Rechtsanwalt Kälberer hierzu: "Entgegen den Angaben des Fonds dürfte der Nutznießer dieser Zahlungen damit allein die BayernLB sein. Warum informiert der Fonds dann aber die Anleger nicht über die wahre Rolle der BayernLB?"
Aus der vorläufigen Schlussabrechnung ergibt sich weiterhin, dass "dem Bankenkonsortium" aus den Swap-Geschäften nicht nur 134,5 Mio. GBP, sondern sogar eine Summe von 156,7 Mio. GBP zugeflossen ist. Dies entspricht ungefähr den Verlusten der Anleger. Ohne die Swaps hätten die Anleger also wahrscheinlich ihr Eigenkapital zurück erhalten.
Rechtsanwalt Kälberer bewertet darüber hinaus die Swap-Geschäfte ohnehin als eine Anlegertäuschung: "Die Swap-Geschäfte verringerten zu Lasten der letzten 5 Jahre die Zinsen der ersten 5 Jahren. Die Swap-Geschäfte dienten damit nach unserer Überzeugung vor allem dazu, eine Scheinrendite von 5,5 % ausweisen zu können. Den Preis für ihre eigene Täuschung in Form von Swap-Geschäften mussten nunmehr aber die Anleger zahlen. Die BayernLB konnte hingegen Profite einstreichen, obwohl sie diese Anlegertäuschung erkannt und mitgetragen haben musste."
Über die Refinanzierung und Beteiligungsverhältnisse des angeblichen Kreditgebers des Joint-Venture-Partners SUT, der Luxemburger Gesellschaft Centurio Lux, gab es in dem Emissionsprospekt des IVG 14 bezeichnenderweise auch keine belastbaren Informationen. Nunmehr wurde uns aber ein JUVE-Artikel vom 28.02.2007 bekannt. Darin wurde schon im Februar 2007 berichtet, dass die Luxemburger Gesellschaft Centurio Lux zur Münchner Real I.S.-Gruppe gehörte. Der Rest ist dann einfach: Die Reals I.S.-Gruppe wiederum verweist in ihrer eigenen Internetseite darauf, dass sie ein Tochterunternehmen der Bayern LB sei.
Rechtsanwalt Kälberer meint hierzu: "Wir haben uns immer gewundert, wie der Initiator eine derart ungleiche und nachteilhafte Partnerschaft zu Lasten der Anleger eingehen konnte. Aus unserer Sicht wurden die Anleger zu Gunsten des Joint-Venture-Partners übervorteilt. Wenn hingegen der Initiator und die finanzierende Bank bei dem Joint-Venture-Partner mittelbar engagiert sind, ist es kein Wunder, dass die Anlegergelder auf der Strecke bleiben."
Ungereimtheiten – Nur ca. 0,5% Restausschüttung für die Anleger
Auch beim Verkaufserlös für die Immobilie gab es eine unangenehme Überraschung: Nach unwidersprochenen Presseberichten betrug der Verkaufserlös im November 2014 angeblich 726 Mio. GBP; im aktuellen Fondsrundschreiben ist aber nur noch von 714.171.495,00 GBP die Rede. Ergebnis für die Anleger: Die Fondsmanagerin PFM Private Funds Management teilte mit, dass ein nach Schlussabrechnung – abzüglich aller noch laufenden Kosten – eventuell noch verbleibender Überschuss sich auf ca. 0,5% belaufen werde. "Ein Wahnsinn, angesichts der damaligen guten Entwicklung des Londoner Immobilienmarktes und des Rekordverkaufs der Gurke", meint Rechtsanwalt Kälberer.
Jetzt erst, rund drei Jahre nach dem Verkauf der Gurken-Immobilie, hat das Fondsmanagement eine Schlussabrechnung zur Veräußerung vorgelegt. "Über wichtige Fakten sind auch hier die Anleger über Jahre im Unklaren gelassen worden", so Rechtsanwalt Kälberer. "So muss das Fondsmanagement schon lange von den um 22 Mio. Euro höheren Swap-Verlust gewusst haben. Der nunmehr gemäß Schlussabrechnung zur Verteilung verbleibende Nettoveräußerungserlös von 48.547.308,00 GBP wurde nämlich im September 2015 schon mit 43 bis 45 Mio. GBP und im Rundschreiben vom 08.03.2016 mit 48.502.624,00 GBP angegeben."
Musterklageverfahren läuft
Anlegeranwalt Kälberer vertritt die Musterklägerin im Kapitalanlegermusterverfahren zu diesem Immobilienfonds, der in den Medien bereits viele Schlagzeilen machte, weil die aufgrund ihrer Architektur preisgekrönte Immobilie in bester Londoner City-Lage gut vermietet war, dann aber auf Betreiben der finanzierenden Banken zwangsverkauft wurde und die Anleger – trotz des hohen Verkaufserlöses – kaum etwas von ihrem Kapitaleinsatz zurückbekommen. Unter Berücksichtigung bisheriger Ausschüttungen dürften sich die Verluste für die Anleger auf etwa 85% belaufen.