Hoher Preis für Londoner "Gherkin" - Fondsanleger schauen in die Röhre
Der Verkauf der berühmten Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" für angeblich über 700 Mio. Pfund dürfte den Anlegern des Immobilienfonds IVG 14 kaum etwas bringen. Während die finanzierenden Banken aus dem Verkaufserlös ihre ausstehenden Kredite zurückerhalten, wird für die rund 9.000 Fondsbeteiligten kaum etwas übrig bleiben.
Berlin, 11.11.2014. Der Verkauf der berühmten Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" für angeblich über 700 Mio. Pfund dürfte den Anlegern des Immobilienfonds IVG 14 kaum etwas bringen. Während die finanzierenden Banken aus dem Verkaufserlös, der laut "Financial Times" 726 Mio. Pfund (rd. 925 Mio. Euro) betragen soll, ihre ausstehenden Kredite zurückerhalten, wird für die rund 9.000 Fondsbeteiligten nichts oder fast nichts übrig bleiben, wie Rechtsanwalt Dietmar Kälberer von der auf Kapitalanlage- und Bankrecht spezialisierten Kanzlei Kälberer & Tittel erklärt.
Die Kanzlei betreut mehr als 1.000 Anleger des geschlossenen Immobilienfonds IVG EuroSelect 14, wovon viele bereits Klageaufträge erteilt haben. Der Fonds sowie die Investmentbank Evans Randall hatten 2007 die "Gurke" je zur Hälfte für insgesamt 600 Mio. Pfund erworben. Damit steht nun dem Fonds auch die Hälfte des Verkaufserlöses zu. Nur: "Hohe Schulden und zusätzliche Verluste aus riskanten Swap-Geschäften fressen den Erlös quasi auf", sagt Anwalt Kälberer. Den wahrscheinlich 363 Mio. Pfund, die dem Fonds zustehen, stünden Fondsverbindlichkeiten in Höhe von knapp 300 Mio. Pfund (laut letztem veröffentlichten Geschäftsbereicht zum 31.12.2012) sowie Swap-Verluste von 134,5 Mio. Pfund (laut Schreiben der Fondsgesellschaft vom 10.07.2014) gegenüber. Selbst wenn dem Fonds nur die Hälfte der Swap-Verluste zugerechnet würden, bliebe nichts übrig.
Klagen richten sich dem Anlegeranwalt zufolge vor allem gegen die Deutsche Bank und gegen die Commerzbank als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank, die im Jahr 2007 die Fondsanteile an Privatanleger verkauft hatten. "In vielen Fällen wurden die Anleger damals von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt", so Rechtsanwalt Kälberer. Damit ergäben sich gute Chancen für Anleger, auf rechtlichem Wege Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen.
Hohe Darlehensfinanzierung in Fremdwährung
Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 hatte 2007 zusammen mit der Investmentbank Evans Randall das architektonisch preisgekrönte Bürogebäude gekauft. Die Immobilie in zentraler Lage Londons wurde als "sichere Sachwertanlage" beworben, zudem als "Prestigeobjekt". Zur Finanzierung trug nicht nur das von Anlegern eingebrachte Eigenkapital von 164 Mio. GBP (inkl. Agio) bei, sondern auch ein von einem Bankenkonsortium gewährtes Darlehen von 183 Mio. GBP.
Die Problematik dieser ohnehin schon hohen Fremdfinanzierung verschärfte sich dadurch, dass das Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Dieser stieg aber in der Folgezeit gegenüber dem britischen Pfund deutlich, so dass die Kreditbelastung - in GBP gerechnet – zunahm. Zugleich entwickelten sich die Mieteinnahmen schlechter als erwartet.
Loan-to-value-Klausel verletzt – Keine Ausschüttungen seit 2008
Durch die steigende Kreditlast einerseits und den sinkenden Immobilienwert andererseits verschlechterte sich das Verhältnis von Kreditbelastung zu Objektwert (Loan-to-value). Und hier wurde es dann richtig problematisch: Denn laut einer Klausel in den Verträgen mit dem Bankenkonsortium durfte der Loan-to-value 67% nicht überschreiten. Da diese Klausel aber bereits im Jahr 2009 verletzt wurde, konnten die Banken eine Erhöhung der Rücklagen bzw. Sondertilgungen verlangen. Im April 2014 schließlich stellten die Banken das Gebäude unter Zwangsverwaltung.