'Erdbeben' bei geschlossenen Immobilienfonds
Nach der IVG hat nun mit der Wölbern Invest KG binnen weniger Wochen schon das zweite große Emissionshaus für geschlossene Immobilienfonds Insolvenz angemeldet.
Wölbern-Insolvenz rückt Krise der Branche in den Fokus
Berlin, 30.10.2013. Nach der IVG hat nun mit der Wölbern Invest KG binnen weniger Wochen schon das zweite große Emissionshaus für geschlossene Immobilienfonds Insolvenz angemeldet. "Was das für die rund 40.000 Anleger in den verschiedenen Wölbern-Fonds letztlich bedeutet, ist momentan noch nicht konkret abzusehen", sagt Rechtsanwalt Cord Veting von der auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Kanzlei Kälberer & Tittel. Er vertritt bereits etliche Wölbern-Fondsanleger in Gerichtsverfahren. "Die beiden Großinsolvenzen erschüttern jedenfalls die Immobilienfondsszene in ihren Grundfesten, das Geschäftsmodell geschlossener Immobilienfonds kommt erheblich ins Wanken. Denn es geht nicht nur um erhebliche Schieflagen, sondern auch um die Begleitumstände", sagt Anwalt Veting.
Bei Wölbern Invest wird dem Firmenchef Heinrich Maria Schulte von der Staatsanwaltschaft vorgeworfen, in mehr als 300 Fällen insgesamt 137 Mio. Euro veruntreut zu haben; er sitzt seit einigen Wochen in Haft. Der hoch verschuldete Immobilienkonzern IVG hatte kürzlich schon mitgeteilt, keine neuen Fonds mehr auflegen zu wollen. Massive Kreditfinanzierung innerhalb vieler Fonds, hohe versteckte Kosten, zu optimistische Prognosen der Fondsmanager, und nun die Insolvenzen von zwei der größten deutschen Emissionshäuser. "Das Ganze bringt das ohnehin schon beschädigte Image von geschlossenen Immobilienfonds als vermeintlich sichere Sachwertanlage noch stärker ins Wanken; auch innerhalb der einzelnen Fonds wurde oft zuviel auf Kredit finanziert, was erheblich zu den finanziellen Schieflagen der Fonds beigetragen hat", erklärt Anlegeranwalt Veting. "Die Leidtragenden sind am Ende die Anleger, die bereits oft vom Fondsmanagement aufgefordert wurden, erhaltene Ausschüttungen wieder zurückzuzahlen, und die ihre Altersvorsorge immer häufiger in Trümmern sehen."
Mögliche Auswirkung auf Bankenfinanzierung
Die Insolvenz der Wölbern Invest KG und – wenige Tage zuvor – der Wölbern Fondsmanagement GmbH wegen Zahlungsunfähigkeit kann sich laut Veting auf die Bankenfinanzierung einzelner Fonds insofern auswirken, als dass Wölbern Invest als Absicherung hier ausfällt. Die Vorgängergesellschaft, das Bankhaus Wölbern & Co., aus der die Wölbern Invest KG hervorging, hatte sich gegenüber mehreren finanzierenden Hypothekenbanken als Sicherungsgeber verpflichtet. "Wenn nun Immobilien niedriger bewertet werden als mit den Banken veranschlagt und damit die Loan-to-value-Klausel verletzt wird, dann kann sich dies negativ auf die Fondsanleger auswirken: Die Wahrscheinlichkeit, dass Anlegern Ausschüttungen vorenthalten werden, nimmt noch zu", so Veting. Eine Loan-to-value-Klausel besagt, dass das Verhältnis zwischen Kredithöhe (Loan) und Immobilienwert (Value) eine bestimmte Grenze - beispielsweise 70% - nicht übersteigen darf. Wird die Klausel gebrochen, so hat die Bank Sonderrechte bis hin zur vorzeitigen Fälligstellung des Kredits.
Konkreter Sanierungsbedarf
Der bei der Wölbern Fondsmanagement GmbH als Sanierungsgeschäftsführer eingesetzte Insolvenzverwalter Bernd Depping hatte angekündigt, beim aktiven Management einzelner Fonds mitzuwirken. Dieses stärkere Durchgriffsrecht bedeutet für die Anleger möglicherweise noch weniger Einwirkungsmöglichkeiten als zuvor. "Sie müssen damit rechnen, dass von ihnen bald weitergehende Sanierungsbeiträge zum Beispiel in Form von zusätzlichen Ausschüttungsrückzahlungen verlangt werden", so Veting.
Was können Anleger jetzt tun?
"Auf Ebene ihrer jeweiligen Fondsgesellschaft haben Anleger wenig Möglichkeiten; es sei denn, sie haben wie bei den beiden Wölbern-Immobilienfonds Österreich 04 und Deutschland 01 das Management ausgetauscht und einen eigenen Kandidaten an die Spitze gewählt. Deshalb ist es umso wichtiger, dass sie ihre Anspruchsgrundlagen gegenüber der Bank, die ihnen damals den Fonds vermittelt bzw. empfohlen hat, prüfen", erklärt Anlegeranwalt Veting. Häufig haben Banken fehlerhaft beraten, insbesondere haben sie häufig nicht über ihre vereinnahmten Vertriebsprovisionen aufgeklärt und/oder die Anlage als sicher und besonders zur Altersvorsorge geeignet empfohlen – Stichwort 'Betongold'. "Wir haben in ähnlichen Fällen bei Immobilienfonds schon in zahlreichen Fällen Schadensersatzansprüche von Anlegern gerichtlich durchgesetzt", sagt Veting. "Auch Wölbern-Anleger haben hier vielfach gute Chancen, die aber im Einzelfall individuell geprüft werden müssen."