Dienstag, 20. Dezember 2016
Immobilienfonds

9.000 geschädigte Anleger versus Deutsche Bank und Commerzbank

Kammergericht Berlin: Musterverfahren IVG 14 („The Gherkin“) eröffnet

Berlin, 20.12.2016. Das Kammergericht hat am 14.12.2016 den Eröffnungsbeschluss für das Kapitalanlegermusterverfahren IVG 14 im Bundesregister veröffentlich. Als Musterklägerin wurde eine Mandantin der Berliner Kanzlei Kälberer & Tittel ausgewählt. Das ist ein wichtiger Erfolg für die rund 9.000 Anleger: Damit steht ihnen jetzt ein kostengünstiger und effektiver Weg offen, Schadensersatz zu erhalten.  

Die Büroimmobilie „The Gherkin“ gilt als architektonische Meisterleistung und als markantes Wahrzeichen der Londoner City. Für 9.000 geschädigte deutsche Anleger – zumeist Rentner – dürfte der Begriff „The Gherkin“ hingegen dagegen das Wahrzeichen eines bizarren Anlageskandals und horrender Verluste darstellen.

Tatsächlich war die Immobilie „The Gherkin“ (die „Gurke“) fast vollständig und nachhaltig an Top-Mieter vermietet. Die Immobilie hatte eine extrem gute Lage im Finanzdistrikt von London. Die hohen Mieten wurden auch tatsächlich bezahlt. Die Mietverträge liefen teilweise bis 2032. Trotzdem verkauften die finanzierenden Banken die Immobilie zwangsweise. Aber selbst dabei wurde Ende 2014 dann sogar ein Rekordpreis von 726 Millionen britische Pfund (GBP) – also 126 Millionen GBP Gewinn! – erzielt.

Anstatt der nunmehr zu erwartenden hoher Gewinne mussten die Anleger aber horrende Verluste hinnehmen.

RA Kälberer meint hierzu: „Pleitefonds gibt es viele. Ein Fonds, der trotz Top-Mieten, 1a-Immobilie und Rekordverkaufspreis ca. 85 % Verlust aufweist, ist jedoch einzigartig. Immobilie, Lage und Vermietung waren tatsächlich Spitze, leider aber eingebettet in eine Anlagestruktur, die auf eine systematische Übervorteilung der Anleger zu Gunsten hoher Vertriebsprovisionen und anderer Fondskosten abzielte. Wenn der Fonds z.B. mit marktüblichen Kreditzinsen im Euro berechnet worden wäre, hätte er vom ersten Tag an Verluste ausweisen müssen.“

Problem Nr. 1.: Wer anderweitig hohe Kosten hat, muss bei den Zinsen sparen. Also wurde nicht im Euro, sondern im Schweizer Franken (Darlehen) finanziert. Ergebnis: Währungsverluste von über 100 Millionen GBP.

Problem Nr. 2.: Je höher die Kreditfinanzierungsquote, umso weniger fallen hohe „Weichkosten“ (Gebühren, etc.) auf. „In diesem Fonds war das Verhältnis zwischen dem - nach Abzug der Weichkosten - verbleibenden Eigenkapital und der hohen Kreditbelastung extrem riskant“, bewertet Kälberer. Ergebnis: Zwangsverkauf.

Problem Nr. 3: Eine Verbilligung der Kreditzinsen mittels günstigem Franken-Kredit hat aber offensichtlich nicht gereicht. Mittels eines Swap-Geschäftes wurde von dem Fonds - quasi künstlich - die Zinsbelastung in den ersten Jahren nochmals stark abgesenkt. Danach konnte man endlich eine Rendite von 5,5 % - damals auch nur knapp über Festgeldniveau - versprechen. Die Zinsen waren aber nicht geschenkt, sondern wirtschaftlich gesehen nur aufgeschoben. Ergebnis: 134,5 Millionen GBP Verlust aus dem Swap-Geschäft (laut Gesellschafter-Rundschreiben vom 10.07.2014).

Der Verlust der Anleger ist aber spiegelbildlich der „Gewinn“ bzw. die sog. „Entschädigung“ der finanzierenden Banken aus der von ihnen selbst erzwungenen Auflösung der Swaps. Mit anderen Worten: Das Geld ist nicht weg, es haben nur die Banken.

Problem Nr. 4: Die Hälfte des Kaufpreises von 600 Mio. GBP stemmte der Fonds, die andere ein Joint-Venture-Partner. Der Fondsinitiator hatte sich aber bei diesem Partner finanziell mit 52 Mio. GBP engagiert. Ergebnis: Der ohnehin schon geringe Erlös der Anleger aus dem Verkauf wurde nochmals geschmälert.

Gerügt wurden über zehn Prospektmängel

Der Fonds war ab dem 03.09.2007 exklusiv von der Deutschen Bank Gruppe und der damaligen Dresdner Bank, jetzigen Commerzbank, innerhalb – wiederum wohl ein Rekord – von wenigen Wochen fast  komplett vertrieben worden. Die Höhe der Vertriebsprovisionen ist in den Verfahren streitig, es dürften aber mindestens 12 % der Zeichnungssumme gewesen sein. Die Deutsche Bank AG, die Deutsche Bank Privat und Geschäftskunden AG und die Commerzbank AG müssen sich nun in dem Musterverfahren IVG 14 vor dem Kammergericht Berlin verantworten. Gerügt wurden über 10 Prospektmängel – für einen Erfolg der Anleger reicht es, wenn nur ein erheblicher Prospektmangel festgestellt wird.

RA Kälberer: „Bisher wurden schätzungsweise 1.000 bis 2.000 Anleger schon von den Banken entschädigt, oftmals aber mit zu niedrigen Vergleichssummen. Bis zu ca. 1.000 Gerichtsverfahren dürften noch anhängig sein. Die meisten Anleger - zumeist auch wegen der niedrigen Zeichnungssummen von häufig nur 10.000 GBP - schrecken aber vor einem normalen Prozess wegen der Kostenrisiken zurück. Über das Musterverfahren steht diesen Anlegern nun der Weg offen, zu Ihrem Recht mit niedrigen Kostenrisiken zu kommen. Wir rechnen deshalb bei IVG 14 mit einem weiteren Rekord: Die größte Anzahl von beteiligten Anlegern bei einem Musterverfahren für geschlossene Fonds.“

Anmeldung zum Musterverfahren binnen 6 Monaten

Die Kanzlei Kälberer & Tittel vertritt in diversen Verfahren - außergerichtlich, Ombudsmannverfahren und Gerichtsverfahren – schon ca. 500 Anleger. Hinzu kommen ca. 1.500 Anleger, die derzeit nur beraten und informiert werden, da diese angesichts der bisherigen Kostenrisiken unentschlossen waren.  Die Anleger stehen nunmehr allerdings unter Zeitdruck. Die Anmeldung zum Musterverfahren ist nur in einem engen Zeitfenster von sechs Monaten möglich.

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