Darlehensvertrag nicht voreilig unterschreiben!

Aufgepasst bei der Finanzplanung eines Grundstücks- oder Immobilienkaufs!

09.04.2018. Wer sich entschließt, ein Grundstück oder eine Immobilie zu erwerben, hat einiges zu beachten. Im Internet finden sich dazu zahlreiche Ratgeber und Checklisten, u.a. von den Verbraucherzentralen, auf Immobilienportalen, etc..

Neben den Vorbereitungen für den Notartermin steht für die meisten Erwerber die Finanzierungsplanung im Vordergrund. Ist diese abgeschlossen und hat der Käufer die Bank gefunden, die zur Finanzierung bereit wäre, sollte der potentiell neue Eigentümer dennoch innehalten und nicht gleich den zugesandten Darlehensvertrag unterschreiben, sondern zunächst den Notartermin abwarten. Dies sollte aufgrund des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 13. Oktober 2017 (Az.: V ZR 11/17) auch dann gelten, wenn in Zeiten täglich steigender Zinsen Eile empfunden wird.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in dieser Entscheidung nochmals deutlich gemacht, dass der Notartermin zum Abschluss des Kaufvertrages jederzeit platzen kann und ein bereits abgeschlossener Darlehensvertrag grundsätzlich zu Lasten des potentiellen Käufers geht.

In dem dem Bundesgerichtshof vorliegenden Fall hatte der Verkäufer kurzerhand den Kaufpreis erhöht, so dass der Kauf nicht zustande kam. Der potentielle Käufer hatte jedoch bereits einen Darlehensvertrag abgeschlossen, so dass ihm ein Schaden durch den geplatzten Verkauf entstanden ist. Brisant dabei war, dass der Verkäufer wusste, dass der Kaufinteressent den Darlehensvertrag im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits abschließt.

Der Bundesgerichtshof hat dazu in seinen Leitsätzen des Urteils Folgendes festgehalten:

"a) Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflicht des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er – bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft – dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus.

b) Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückkaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat."

vgl.: juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py

Der BGH hat auch noch einmal klargestellt, dass der Verkäufer nicht einmal einen triftigen Grund für die geplatzte Beurkundung des Kaufvertrages haben muss, sondern eine besonders schwerwiegende Treuepflicht z.B. erst beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen oder nicht mehr vorhandenen Abschlussbereitschaft vorliegt. Den Beweis für die Verletzung einer solchen besonders schwerwiegenden Treuepflicht muss dabei der potentielle Käufer erbringen!

Vermögensdispositionen, die der potentielle Käufer vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages trifft, treffen folglich ihn allein. Es ist also ratsam, lediglich eine Finanzierungszusage einzuholen und den Darlehensvertrag erst nach erfolgreichem Notartermin abzuschließen oder zumindest unter der Bedingung des Zustandekommens des Kaufvertrages.

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