Verluste trotz "Rekordverkaufs" beim Immobilienfonds IVG EuroSelect 12
Trotz eines unerwartet hohen Verkaufserlöses für die Fondsimmobilie und unverhoffter Währungsgewinne sehen sich die Anleger des geschlossenen Fonds IVG EuroSelect 12 herben Verlusten gegenüber. Mit einem Kapitalanleger-Musterverfahren will die Kanzlei Kälberer & Tittel erreichen, dass möglichst viele der geschädigten Anleger Schadensersatz erhalten. Sogar die Ombudsfrau des Bankenverbands entschied in einem Schlichtungsverfahren gegen die beratende Bank.
Berlin, 20.07.2015. Die auf Bank- und Kapitalanlagerecht spezialisierte Kanzlei Kälberer & Tittel hat bei verschiedenen Landgerichten Kapitalanleger-Musterverfahren zum geschlossenen Immobilienfonds IVG EuroSelect 12 beantragt. Die Fondsgesellschaft hatte die in der Londoner City gelegene Immobilie "60 London Wall" kürzlich für stolze 197,5 Mio. Pfund verkauft – angepeilt waren zuvor etwa 150 bis 155 Mio. Dank des boomenden Immobilienmarkts konnte der Fonds so seine Verluste verringern. Dennoch sind die Verluste für die Anleger schmerzlich. "Wir gehen davon aus, dass etwa 30% des Kapitals verloren sind; von der ursprünglich erwarteten Rendite hatten die Anleger ohnehin schon lange Abschied nehmen müssen", sagt Rechtsanwalt Dietmar Kälberer.
Prospektfehler und Falschberatung
Kälberer: "Die Fondsimmobilie war über die gesamte bisherige Laufzeit nahezu voll vermietet und der Verkaufserlös nun dank des boomenden Immobilienmarkts viel höher als erwartet. Hinzu kommen noch unverhoffte Währungsgewinne durch das im Verhältnis zum Euro starke Pfund. Trotz all dieser günstigen Gegebenheiten hat der Fonds den Anlegern erhebliche Verluste eingebracht. Das bestätigt uns in der Ansicht, dass hier von vornherein etwas falsch lief. Nach unserer Einschätzung war der Emissionsprospekt damals in Teilen fehlerhaft und irreführend, und die beratenden Banken haben ihre Kunden meist nicht über diese Fehler und die hohen Risiken aufgeklärt."
Die rund 6.360 Anleger des IVG EuroSelect 12 London Wall investierten 2006 insgesamt rd. 167 Mio. Euro (159 Mio. Kommanditkapital plus 5% Agio) in den Fonds. Hinzu kam die Aufnahme von 199 Mio. Euro Fremdkapital. Anlegern wurde der IVG 12 von ihrer beratenden Bank teilweise zur Altersvorsorge empfohlen. Aufgrund der hohen Risiken (inkl. Totalverlustrisiko) war diese Fondsanlage dazu aber überhaupt nicht geeignet. Schon früh – im Jahr 2009 – verstieß der Fonds gegen die Loan-to-value-Klausel, überschritt also die zulässige Beleihungsgrenze. Danach wurden die Ausschüttungen, die nur 2008 und 2009 (reduziert) erfolgten, eingestellt.
Die Fondsgesellschaft spricht nun von insgesamt bis zu 80% Kapitalrückfluss, nach den Berechnungen Kälberers dürften es aber eher nur etwa 75% werden, einschließlich der bisherigen Ausschüttungen. Da die Anleger aber nicht 100%, sondern inklusive Agio 105% eingezahlt haben, würde dies einen Verlust von rund 30% bedeuten.
Musterverfahren senkt Aufwand und Kosten
"Mit dem Kapitalanleger-Musterverfahren wollen wir erreichen, dass möglichst viele geschädigte Anleger ihre Ansprüche auf Schadensersatz wegen mangelhafter Information geltend machen können", so Kälberer. "Das Verfahren spart Zeit und bietet auch Anlegern mit einem geringen Streitwert die Möglichkeit, den Schadenersatzanspruch kostengünstig und ohne großen Aufwand durchzusetzen."
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2014 gleich in drei großen Musterverfahren zugunsten der klagenden Anleger entschieden und so dieser Rechtspraxis neuen Auftrieb gegeben. Die Zahl der Musterverfahren nimmt bereits zu, und Kälberer ist überzeugt, dass sie noch weiter steigen wird. Das Gesetz über Musterverfahren in kapitalmarktrechtlichen Streitigkeiten (Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz – KapMuG) soll geschädigten Anlegern die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen erleichtern. In Musterverfahren können Tatsachen- und Rechtsfragen, die sich in mindestens zehn individuellen Schadensersatzprozessen gleichlautend stellen, einheitlich durch das Gericht entschieden werden.
Ombudsfrau des Bankenverbands gibt Anleger Recht
Übrigens: In einem Schlichtungsverfahren hat aktuell sogar die Ombudsfrau der privaten Banken einem Anleger, der sich 2006 mit 15.750 Euro (plus Agio) am IVG 12 beteiligt hatte, Schadensersatz in Form einer Rückabwicklung zugesprochen. Die ihn damals beratende Bank gab zwar an, dass sie den Anleger ausführlich auf die Risiken der Beteiligung hingewiesen habe; Grundlage hierfür sei der ihm rechtzeitig ausgehändigte Prospekt gewesen. Die Ombudsfrau stellte aber fest, dass der Prospekt erst in unmittelbarem Zusammenhang mit Unterzeichnung der Beteiligungserklärung ausgehändigt worden sei – und somit nicht rechtzeitig. Da die Bank auch nicht darlegen konnte, den Anleger mündlich über die Risiken aufgeklärt zu haben, lag für die Ombudsfrau ein "durchgreifender Aufklärungsmangel" vor.