Aktuelle Rechtsfälle: Immobilienfonds PMIA

Bank zieht Berufung vor dem Thüringer OLG zurück: PMIA-Anleger erhält Schadensersatz

Schließungsrisiko bei offenem Immobilienfonds verheimlicht

Wegen Falschberatung muss die Commerzbank einem Kunden aus Thüringen, der in den offenen Immobilienfonds PMIA investiert hatte, rund 12.700 Euro Schadensersatz zahlen. Sie hatte ihn nicht richtig über das Aussetzungs- und Schließungsrisiko des Fonds aufgeklärt. Das Urteil des Landgerichts Mühlhausen wurde jetzt rechtskräftig, weil die beklagte Bank ihre Berufung vor dem Thüringer Oberlandesgericht in Jena zurückgezogen hat.

Der damals 31-jährige Einzelhandelskaufmann erwarb im Sommer 2008 für rund 30.000 Euro Anteile am Dachimmobilienfonds PMIA. Der Kläger war bei seinen Anlageentscheidungen mangels eigener Fachkenntnis auf die fachkundige Beratung seiner Bank – der Commerzbank - angewiesen und verfolgte seit Beginn der Kundenbeziehung (1995) eine sicherheitsorientierte Anlagestrategie. Er verfügte nur über ein geringes Einkommen, das eingesetzte Kapital war der Großteil seines angesparten "Vermögens". Es sollte seiner finanziellen Absicherung (z. B. im Falle von Arbeitslosigkeit) und der Erfüllung kleinerer Konsumwünsche dienen. Als "Notgroschen" war es dem Anleger auch wichtig, jederzeit wieder über das eingesetzte Kapital verfügen zu können. Die Beraterin der Commerzbank empfahl ihm den Immobilien-Dachfonds "Premium Management Immobilien-Anlagen" (PMIA) – mit dem Argument der (Risiko-)Streuung seines Kapitals. Tatsächlich aber konnte sie bzw. die Commerzbank bei einem Verkauf von PMIA-Anteilen zusätzliche Provisionen und Gebühren vereinnahmen.

Umschichtung in den Dachfonds PMIA

Zahlreiche Kunden der Commerzbank AG, die in dem hauseigenen offenen Immobilienfonds HausInvest Europa investiert waren, wurden im Jahr 2008 von ihren Beratern gedrängt, diesen Fonds zu verkaufen und stattdessen Anteile des PMIA zu kaufen.

Dies war auch bei dem Kläger der Fall. Er folgte der Empfehlung seiner Beraterin und schichtete das Geld in den PMIA um. Die vermeintliche Risikostreuung war letztlich aber keine, denn letztlich handelte es sich um ein „Klumpenrisiko“, da die im PMIA enthaltenen Einzelfonds-Beteiligungen untereinander große Ähnlichkeit besaßen. Wie sich dann bei der Aussetzung der Anteilrücknahme beim PMIA herausstellte, war das Risiko viel größer als von der Beraterin dargestellt.

Der Kläger erwarb die PMIA-Anteile im September 2008 – kurz bevor die Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers die Finanzwelt erschütterte. Bereits im Oktober waren mehrere Zielfonds des PMIA – darunter der KanAM Grundinvest Fonds, der SEB Immoinvest und der Morgan Stanley P2 Value – so schwer angeschlagen, dass die Rücknahme der Anteile an diesen offenen Immobilienfonds ausgesetzt werden musste.

Die Bankberaterin klärte den Kunden weder über das Klumpenrisiko des Dachfonds PMIA noch darüber auf, dass einzelne Zielfonds schon im Jahr 2006 in finanzielle Notlage geraten waren und die Rücknahme ihrer Anteile monatelang aussetzen mussten. Sie wies auch nicht daraufhin hin, dass eine solche Aussetzung auch auf unbestimmte Zeit erfolgen kann.

BGH-Rechtsprechung eindeutig

Nachdem die Commerzbank ihre Berufung beim Thüringer OLG in Jena zurückzog, wurde das Urteil des Landgerichts Mühlhausen vom August 2012 wegen fehlerhafter Anlageberatung nun rechtskräftig. Hintergrund ist die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH).

Bei Liquiditätsengpässen können offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile zeitweilig aussetzen. Dies betraf vor einigen Jahren in der Finanzkrise etliche Fonds. Wenn eine Bank, die ihre Kunden vor dem Kauf von Anteilen offener Immobilienfonds beraten hat, nicht über die Möglichkeit der Aussetzung oder Schließung aufklärte, so ist das ein Beratungsfehler, der eine Schadensersatzpflicht nach sich zieht. Das entschied der BGH in einem Grundsatzurteil (Az. XI ZR 130/13 und XI ZR 477/12 vom 29.04.2014).

02.02.2015, von Dennis Göring

BGH-Grundsatzurteil zu offenen Immobilienfonds

BGH: Grundsatzurteil zur Aufklärung bei offenen Immobilienfonds

Bei Liquiditätsengpässen können offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile zeitweilig aussetzen. Dies betraf vor einigen Jahren infolge der Finanzkrise etliche Fonds. Wenn eine Bank, die ihre Kunden vor dem Kauf von Fondsanteilen bezüglich offener Immobilienfonds beraten hat, nicht über diese Möglichkeit der vorübergehenden Aussetzung (oder Schließung) aufklärte, so ist das ein Beratungsfehler, der eine Schadensersatzpflicht nach sich zieht. Das entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil (Az. XI ZR 130/13 sowie XI ZR 477/12 vom 29.04.2014).

Der BGH betonte, Anleger könnten laut Gesetz Anteile offener Immobilienfonds grundsätzlich jederzeit zum festgelegten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Durch die Aussetzung werde dieser Grundsatz jedoch durchbrochen. Darüber müsse ein Kunde vor seiner Anlageentscheidung informiert werden.

Im konkreten Fall handelte es sich um den Morgan Stanley P2 Value; die Kundin erhält nun Schadensersatz von der Commerzbank, welche sie im Jahr 2008 beraten hatte. Das Urteil betrifft alle offenen Immobilienfonds. Bislang hatten Gerichte unterschiedlich geurteilt. Viele Klagen sind noch offen, da einige Gerichte erst einmal das BGH-Urteil abwarten wollten.

29.04.2014

PMIA Premium Management Immobilen-Anlagen

"Dachschaden" bei Dachimmobilienfonds Premium Management Immobilien-Anlagen (PMIA)

Die Commerzbank AG hat es wieder geschafft, mit einem neuen Anlageskandal in den Medien zu punkten (vgl. z.B. Finanztest, Heft 2/2011, Seite 26 oder Das Investment.Com mit dem Artikel "Immobilienfonds-Chaos: 'Danke, Commerzbank, ganz toll gemacht'"). Wieder einmal sind - ähnlich wie bei den VIP-Medienfonds - Tausende überwiegend sicherheitsorientierter Kunden der Commerzbank die Leidtragenden. Neu ist allerdings, dass die Commerzbank den Fonds nicht nur vertrieben hat, sondern auch maßgeblich die Aussetzung des Fonds verursacht hat.

Im Jahr 2008 hatte die Commerzbank AG diesen Fonds noch massiv beworben und insbesondere einer Vielzahl von sicherheitsorientierten Commerzbankkunden sogar einen Tausch Ihrer Anteile an dem ebenfalls zum Konzernverbund gehörenden Hausinvest Europa in den bei der Cominvest domizilierten Dachimmobilienfonds Premium Management Immobilien Anlagen (PMIA) empfohlen.

Dafür hat die Commerzbank Ausgabeaufschläge von bis zu 5 % kassiert. Zusätzlich hat die Commerzbank noch 70 % der jährlichen Verwaltungsgebühr von weiteren 1,5 % als angebliche Vertriebsprovision erhalten.

Diese Vertriebspraxis stellt nach unserer Bewertung, da es sich - wie die derzeitigen Kurse beweisen - um eine spekulative Anlage handelte, eine systematische fehlerhafte Beratung Tausender sicherheitsorientierter Kunden dar.

Dies hat der Commerzbank aber wohl nicht gereicht. Mitte/Ende September 2010 stufte die Commerzbank den Fonds als unattraktiv ein und empfahl einer Vielzahl von Kunden, in andere Fonds, insbesondere den Hausinvest Europa umzuschichten.

Erster Vorteil war der neuerliche Verdienst von Ausgabeaufschlägen. Zweiter Vorteil war die Verbesserung der Liquidität des anderen hauseigenen Fonds.

Die Folge für die Anleger war aber weniger schön: Mit Pressemitteilung vom 27.10.2010 teilte die Allianz Global Investors Kapitalanlagegesellschaft mit, dass rückwirkend zum Freitag, den 24.09.2010 die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt würde. Bei einem Verkauf über die Börsen müssen die Anleger aber herbe Verluste in Kauf nehmen (Kurse z.B. am 24.01.2011 ca. 33,00 Euro).

Aus unserer Sicht ist es unbegreiflich, wie eine Commerzbank sehenden Auges diese Entwicklung herbeiführen konnte. Über die Motivation der Commerzbank kann man trefflich spekulieren. Möglicherweise spielte eine Rolle, dass im Zuge der Übernahme der Dresdner Bank AG die Cominvest und damit die Fondsgeschäftsführung an den Allianzkonzern überging.

Der Exklusiv-Vertrieb des Dachfonds oblag aber indes weiterhin der Commerzbank AG. Im September 2009 hat die Commerzbank AG ihren "Exklusiv"-Vertrieb aber nicht vorgeschickt, um neue Anleger zu werben, sondern um ihre Kunden breitflächig zu einem Ausstieg bei PMIA und u.a. zu einem Einstieg bei hauseigenen Fonds (z.B. Hausinvest Europa) zu raten. Die schwierige Liquiditätslage von offenen Immobilienfonds war im September 2010 allgemein bekannt. Der Commerzbank musste auch das Investment des PMIA bekannt sein. Der PMIA hat es aber geschafft, treffsicher bei vielen offenen Immobilienfonds mit Aussetzungsproblemen anzulegen: TMW Immobilien-Weltfonds, Kanam grundinvest Fonds, Morgan Stanley P2 Value; SEB Immoinvest und Axa-Immoselect.

Um die Rückgabewünsche der Commerzbank-Kunden zu bedienen, musste der PMIA nach einem Pressebericht sogar wieder aus dem Hausinvest Europa Kapital abziehen. Nach einem Bericht in Welt Online vom 28.09.2009 seien von Hausinvest Europa Anteile in Höhe von 216 Mio. Euro und von dem Hauinvest Global in Höhe von 40 Mio. Euro abgezogen worden.

Ein wundersamer Kreislauf also mit satten Ausgabeaufschlägen für die Commerzbank. Die Commerzbank wird sich nicht mehr lange über diese Provisionen freuen, denn der Ärger ist vorprogrammiert.

Für eine große deutsche Bank als Exklusiv-Vertriebspartner ist es nicht überraschend, dass eine breitflächige Verkaufsempfehlung zu einer Aussetzung führen wird. Wenn derartiges tatsächlich übersehen wurde, würde dies eine bei einer Bank nicht nachvollziehbare Inkompetenz offenbaren. Wenn dies hingegen bewusst einkalkuliert wurde, ist es noch schlimmer. Dann muss der Kunde befürchten, dass er absichtlich und geradezu böswillig von der Commerzbank geschädigt wurde.

Vorliegend sind die Anleger aber nicht wehrlos. Gerade im Hinblick auf die Verjährung hat der PMIA-Anleger im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienfondsanlegern noch Glück im Unglück. Die Schadensersatzansprüche gegen die Commerzbank wegen fehlerhafter Beratung verjähren erst ab dem 01.05.2011.

Wir haben in den letzten Jahren Hunderte von gewonnenen Urteile in diversen anderen Fonds gegen die Commerzbank erstritten. Wir sind insoweit auch bei dem PMIA-Klagen sehr optimistisch.

Bislang waren fast ausnahmslos in den von uns überprüften Fällen die Erfolgsaussichten eines Gerichtsverfahrens recht gut, da die Mandanten ein sicherheitsorientiertes Anlageziel verfolgt hatten. Da dies bei den meisten PMIA-Anlegern ähnlich sein dürfte, gehen wir generell von guten Erfolgsaussichten derartiger Klagen aus. Dies kann aber nur nach einer umfassenden und genauen Prüfung jedes Einzelfalles mit hinreichender Sicherheit festgestellt werden.

Soweit Sie eine derartige Prüfung Ihrer Ansprüche durch uns wünschen, erhalten Sie hier die nötigen Unterlagen und einen Fragebogen mit den von uns benötigten Informationen zum Herunterladen.

25.01.2011, von Dietmar Kälberer

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Rechtsanwalt
Dennis Göring
Tel.: 030 / 887178-250
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