LF 99 - Holland III | Aktuelle Rechtsfälle

Gebäudewert 30% unter Kaufpreis - LTV-Klausel verletzt

Dritte Lloyd Fonds Holland - Immobilie Den Haag

Der Fonds LF 99 - Holland III wurde im Jahr 2010 vom Hamburger Emissionshaus Lloyd aufgelegt, das Bürogebäude in Den Haag im Februar 2011 für rd. 30,9 Mio. Euro gekauft. Die Immobilie ist nach Angaben der Fondsgeschäftsführung bis Ende 2022 vollständig an zwei Tochtergesellschaften des internationalen Wirtschaftsprüfungs- und Beratungskonzerns KPMG vermietet (diese haben einen Teil der Fläche untervermietet). Für einen kleinen Teil der Büro- und Parkflächen (ca. 20%) besteht allerdings ein Sonderkündigungsrecht per Ende 2015, das – so heißt es seitens der Fondsgeschäftsführung in einer Mitteilung vom Juli 2014 – vermutlich in Anspruch genommen werden wird. Vor dem Hintergrund der zurückhaltenden Büroflächennachfrage sei die Suche nach Ersatz derzeit schwierig.

Ausschüttung für 2014 auf 3% reduziert, ab 2015 nur noch 1% p.a.

Ein von der finanzierenden Bank in Auftrag gegebenes Marktwertgutachten gibt den Gebäudewert laut Fondsgeschäftsführung nur mit 22 Mio. Euro an. Diesen gegenüber dem Kaufpreis im Jahr 2011 deutlich reduzierten Wert begründet die Geschäftsführung mit veränderten Rahmendaten in den Niederlanden. Aber: Ist ein Wertverlust von gut 30% wirklich allein darauf zurückzuführen? Hat sich der Markt für Büroimmobilien in den Niederlanden seit 2011 so schlecht entwickelt, dass ein Minus von mehr als 30% damit zu begründen wäre? Hier stellt sich die Frage: Wurde die Immobilie vielleicht schon zu teuer eingekauft?

Tatsache ist jedenfalls, dass laut Fondsgeschäftsführung (Stand: Juli 2014) der LTV-Wert mit 77,2% deutlich über der vereinbarten Beleihungsgrenze von 65% (ab 2016 sind 63% vereinbart) liegt und aufgrund der Darlehensvereinbarungen sämtliche Überschüsse auf ein separates, an die Bank zu verpfändendes Konto zu zahlen sind, das der Bank als Sicherheit dient. Die prospektgemäße Auszahlung von 6% p.a. für 2014 sei nun auf 3% (quasi für das erste Halbjahr 2014) reduziert worden. Und: Ab 2015 gestatte die Bank nur noch Auszahlungen in Höhe von 1% p.a., die darüber hinaus erwirtschafteten Überschüsse seien auf das separate Bankkonto einzuzahlen, bis die LTV-Grenze wieder eingehalten werde.

Eventuell droht Rückforderung von Ausschüttungen

Hier tun sich gleich zwei Probleme auf: Die LTV-Grenze ist so stark überschritten, dass fraglich ist, ob auf absehbare Zeit überhaupt wieder Ausschüttungen höher als 1% p. a. erfolgen – oder sie sogar eventuell gänzlich ausfallen – werden. Zum anderen handelt es sich - da nicht durch entsprechende Gewinne gedeckt - um Liquiditätsentnahmen, die die Haftung der Kommanditisten wieder aufleben lassen und im Falle einer Insolvenz später wieder zurückgefordert werden können.

Anlegern droht also nicht nur ein Verlust bei dem noch im Fonds investierten Kapital, sondern unter Umständen sogar die Rückforderung bisheriger Ausschüttungen.

Sind Sie damals vor der Zeichnung dieser Fondsbeteiligung von Ihrer Bank richtig und vollständig über Risiken und Kosten dieser Anlage informiert worden?

Für weitere Informationen wenden Sie sich gerne an uns.

17.03.2015, von Ines Edling

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