IVG 8 | Aktuelle Rechtsfälle

IVG 8 hat Prognosen deutlich verfehlt – Pfundschwäche belastet - Ausschüttungen erneut gekürzt

IVG EuroSelect 8 (London, "One Neathouse Place")

"Aufgrund der kurzen Restlaufzeit der Finanzierung (31.12.2015) und des Mietvertrages mit dem Hauptmieter (23.06.2017) empfiehlt die Geschäftsführung, ab 2013 keine Auszahlungen vorzunehmen." Dieser Satz aus dem Geschäftsbericht für 2012 sagt schon einiges über den wirtschaftlichen Zustand des Fonds IVG EuroSelect 8 (London, "One Neathouse Place").

Trotz Vollvermietung lagen die Mieteinnahmen 2012 mit rd. 8,07 Mio. Euro um 13,3% unter dem Soll. Zudem war der Währungsverlust um 1,22 Mio. Euro höher als geplant. Das Liquiditätsergebnis der KG lag damit statt wie geplant bei rd. 5,0 Mio. nur bei 2,35 Mio. Euro – also bei weniger als der Hälfte. Die Auszahlung an die Gesellschafter betrug statt der vorgesehenen rd. 4,16 Mio. nur 0,9 Mio. Euro – stattdessen wurde die Liquiditätsreserve aufgefüllt. Aufgrund der Reduzierung der Auszahlungen bereits ab 2008 wurden somit seit Fondsauflegung bislang (bis einschl. 2013) nur insgesamt 45,50% - statt prospektiert 70 Prozent - zur Auszahlung gebracht.

Zu den weiteren Ausgaben zählten fast 150.000 EUR (!) Beraterkosten im Zusammenhang mit dem Neuabschluss des Mietvertrages mit dem Mieter Argos.

Von dem anfänglichen Fremdkapital (inkl. Damnum) in Höhe von rd. 65,56 Mio. EUR ist bis Ende 2012 (Fremdkapitalstand: rd. 59,90 Mio. EUR) nur wenig getilgt worden.

Mit dem Hauptmieter, dem Bergbaukonzern BHP Billiton (Mietflächenanteil 81,3%), war im Jahr 2010 im Gegenzug zu dem Verzicht auf das Sonderkündigungsrecht zum 23.06.2012 eine "Mietanpassung auf das Marktniveau" vereinbart und bis 2017 festgeschrieben worden. Diese und auch die Mietkonditionen anderer Mieter liegen offenbar um einiges unter den Prospekterwartungen.

Risiko Anschlussvermietung

Der sehr volatile Londoner Immobilienmarkt birgt aufgrund von Neubauten das Risiko des Überangebots. Die Vollvermietung von "One Neathouse Place" ist zwar lt. Geschäftsbericht bis Juni 2017 gesichert – aber was kommt dann? Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung dürften auf den Fonds zukommen. Neben dem Risiko der Anschlussvermietung in einem verschärften Wettbewerbsumfeld gibt es ein weiteres Problem: Die kurze Restlaufzeit des Mietvertrages mit dem Hauptmieter beeinträchtigt die Verhandlungsposition der Fondsgesellschaft im Hinblick auf die Umfinanzierung des Darlehens der Frankfurter Hypothekenbank, wie die Fondsgeschäftsführung im Geschäftsbericht 2012 einräumt.

Die Umfinanzierung auf ein anderes Kreditinstitut ist deshalb erforderlich, weil die finanzierende Bank (Hypothekenbank Frankfurt) die gewerbliche Immobilienfinanzierung einstellt. Die Zinsfestschreibung endet zum 30.06.2014, die Festlaufzeit des Darlehens am 31.12.2015.

Verjährung droht!

Die Fondsgesellschaft steht somit in naher Zukunft vor ernsthaften Problemen. Doch bevor tatsächlich Lösungen oder das eventuelle Scheitern des Fonds feststehen, werden die Schadensersatzansprüche der Anleger aufgrund fehlerhafter Anlageberatung voraussichtlich schon verjährt sein. Denn die absolute Verjährung droht taggenau 10 Jahre nach Zeichnung der Beteiligung.

Mögliche Beratungsfehler sind zum Beispiel die unzureichende Aufklärung über die Risiken dieser Fondsanlage und/oder über die von der Bank vereinnahmte Vertriebsprovision (Rückvergütung). Daraus können sich Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank ergeben. Wie gut die Chancen im Einzelfall sind, muss allerdings jeweils individuell geprüft werden. Sie können sich gerne anwaltlich beraten lassen – wir helfen Ihnen weiter.

08.05.2014, von Ines Edling

Achtung!

Ansprüche verjähren nach Ablauf von 10 Jahren ab Zeichnungsdatum!

Beispiel:
Zeichnung am 14.09.2004
Verjährung am 14.09.2014

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