Aktuelle Rechtsfälle: Immobilienfonds IVG 14 "The Gherkin"

Verluste mit dem IVG Euroselect 14?

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IVG 14 "The Gherkin": Mangelhafte Aufklärung über Rückvergütung

Klare Gerichtsentscheide in drei Instanzen gegen die Commerzbank AG

Es ist eine altbekannte Taktik von Banken, den Klägern kurz vor entscheidenden Gerichtsterminen großzügige Vergleiche mit Stillschweigensklauseln anzubieten, um für die Bank ungünstige Urteile zu verhindern, auf die sich andere Anleger mit ihren Forderungen dann  berufen könnten. So freut es uns, wenn es dann doch hier und da vereinzelt zu Musterentscheidungen kommt. Und umso mehr freuen wir uns, wenn ein Verfahren konsistent über alle drei Instanzen hinweg zugunsten des Klägers entschieden und ihm vollständiger Schadensersatz zugesprochen wird. Wie in vorliegendem Fall, der vom Landgericht bis zum Bundesgerichtshof (BGH) ging:

In einem von unserer Kanzlei geführten Verfahren zum IVG EuroSelect 14 war die Sache dann auch klar zugunsten des Anlegers und gegen die Bank ausgegangen. Das Landgericht Braunschweig hatte im Oktober 2015 die Commerzbank zu einem Schadensersatz an einen Anleger in Höhe von rund 46.500 Euro zuzüglich Zinsen entschieden. Zudem musste sie den Kläger von allen weiteren Schäden und Nachteilen freistellen, die unmittelbar oder mittelbar aus der von ihm im Jahr 2007 gezeichneten Beteiligung an dem Immobilienfonds IVG 14 resultieren und die ohne Zeichnung der Beteiligung nicht eingetreten wären. Das LG Braunschweig stellte ein Verletzung der Beratungspflichten durch die Bank fest, da der Bankberater den Anleger offenbar nicht richtig über die Rückvergütung, die an die Bank floss, aufgeklärt habe. Die Höhe der Rückvergütung habe sich auch nicht aus dem Zeichnungsschein oder dem Emissionsprospekt ergeben.

Einrede der Verjährung ebenfalls zurückgewiesen

Nach dem Landgerichtsurteil ging die Commerzbank in Berufung. Aber auch das Oberlandesgericht Braunschweig entschied eindeutig zugunsten des Anlegers bzw. Klägers. Der Fall lag aus Sicht des OLG so klar, dass es gar nicht erst zur Hauptverhandlung mit einem Urteil, sondern schon im Vorfeld zu dem Beschluss des OLG kam, die Berufung der Commerzbank zurückzuweisen (Einstimmiger Beschluss vom 10.08.2016, Az. 2 U 130/15). Das OLG Braunschweig stellte ebenfalls wie die Vorinstanz eine fehlerhafte Beratung bezüglich der Rückvergütungen fest. Zudem wies sie die Behauptung der Beklagten, im Übrigen seien etwaige Ansprüche des Anlegers ohnehin bereits verjährt, zurück.

BGH weist Nichtzulassungsbeschwerde zurück

Eine Revision ließ das OLG Braunschweig nicht zu. Die Commerzbank ließ dennoch nicht locker und legte eine Nichtzulassungsbeschwerde ein, die der BGH allerdings schließlich im Mai 2017 zurückwies (Az. XI ZR 427/16). Fazit: Eine krachende Niederlage für die Commerzbank über drei Instanzen hinweg bis zum BGH.

02.08.2017, von Dietmar Kälberer

IVG 14 "The Gherkin": Anmeldung noch bis 14. Juni 2017 möglich

Halbzeit bei Anmeldefrist zum Musterverfahren

Im Kapitalanleger-Musterverfahren zum Immobilienfonds IVG 14 ist die Hälfte der sechsmonatigen Anmeldefrist verstrichen. Anleger haben noch bis zum 14. Juni 2017 Zeit, sich für das Verfahren anzumelden. Die im Dezember 2016 vom Kammergericht Berlin bestimmte Musterklägerin wird von unserer Kanzlei, der Kanzlei Kälberer & Tittel, vertreten. "Je mehr Anleger sich an diesem Verfahren beteiligen, umso größer ist der Druck auf die Musterbeklagten - und umso besser dürften die Chancen für eine gute gerichtliche Einigung sein", sagt Rechtsanwalt Dietmar Kälberer.

Für Anleger des IVG EuroSelect 14 bietet das Anmeldeverfahren die Möglichkeit, mit - im Vergleich zu einer jeweiligen individuellen Klage - deutlich geringerem Aufwand an Zeit und Kosten Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Eine Anmeldung ist deshalb empfehlenswert. Anwalt Kälberer: "Wir sind weiterhin sehr zuversichtlich, dass wir dieses Musterverfahren gewinnen und  zahlreichen geschädigten Anlegern somit zu ihrem Recht verhelfen werden."

14.03.2017, von Dietmar Kälberer

IVG 14 "The Gherkin": Wichtiger Erfolg im Musterverfahren für die Fondsanleger

KapMuG-Eröffnungsbeschluss des Kammergerichts Berlin

Im Kapitalanleger-Musterverfahren zum Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 hat das Kammergericht in Berlin die Musterklägerin und die Musterbeklagten bestimmt und damit das Verfahren eröffnet. Die Musterklägerin wird von unserer Kanzlei vertreten.

Mit Bekanntgabe des Eröffnungsbeschlusses im Klageregister des Bundesanzeigers haben geschädigte Fondsanleger des IVG 14 nun sechs Monate Zeit, sich für das Musterverfahren nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) anzumelden.

Dieses Anmeldeverfahren ermöglicht es Anlegern, mit weniger Zeit- und Kostenaufwand als bei einer individuellen Klage Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Der kostenintensive Gang durch die Instanzen wird ihnen erspart. Wer die Anmeldefrist von sechs Monaten verpasst, muss danach wieder den normalen Weg über eine eigene Klage gehen, um am Kapitalanleger-Musterverfahren teilzunehmen.

Musterbeklagte sind die Deutsche Bank AG, die Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, die Commerzbank AG und die Treuhänderin PFM Private Funds Management GmbH. Den Musterbeklagten wird eine fehlerhafte Beratung durch die Verwendung eines fehlerhaften Emissionsprospektes vorgeworfen. Der Emissionsprospekt ist nach unserer Einschätzung schon aufgrund mehrerer erheblicher Mängel - unter anderem irreführende Informationen zum Kaufpreis der Immobilie und zu den finanziellen Verhältnissen des Joint-Venture-Partners sowie das Verschweigen erheblicher Risiken aus einem Swapgeschäft – in mehreren Punkten nicht dazu geeignet, dem Anleger die Risiken der Beteiligung hinreichend deutlich zu machen.

Im Übrigen: Es ist nach unserer Ansicht ein Skandal, dass die Anleger inzwischen auch zwei Jahre nach dem Verkauf der Immobilie noch immer keine Endabrechnung der Fondsgesellschaft erhalten haben.

Grundsätzlich gilt zudem im Kapitalanleger-Musterverfahren: Je mehr Anleger sich an diesem Verfahren beteiligen, umso höher dürften die Chancen auf eine gute gerichtliche Einigung sein, da der Druck auf die Musterbeklagten mit wachsender Zahl der Beteiligten steigt. Aus den genannten Gründen empfehlen wir die Beteiligung am Musterverfahren.

15.12.2016, von Mario Poberzin

IVG 14 "The Gherkin": Mehrheit stimmt für Vergleichsabschluss

Liquidation der Fondsgesellschaft steht offenbar bevor

12.11.2015. Der von der Fondsgeschäftsführung vorgeschlagene Vergleichsabschluss zwischen der PFM EuroSelect Vierzehn GmbH & Co. KG, The Skyline Unit Trust und der IVG Immobilien AG wurde nach Mitteilung der Fondsgeschäftsführung mehrheitlich angenommen (mit 88,71% der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen). Damit sei zugleich die Liquidation der PFM EuroSelect Vierzehn GmbH & Co. KG beschlossen. Weiter schreibt die Fondsgeschäftsführung in einer Information an die Fondsgesellschafter, dass bislang "leider nicht die vom Zwangsverwalter Deloitte bis Ende September 2015 avisierte Kaufpreisabrechnung übersandt" worden sei.

Lesen Sie auch unsere Pressemitteilung von Anfang Oktober

IVG 14 "The Gherkin": Anlegern droht Übervorteilung

Aktuelles Rundschreiben: Fondsbeteiligte sollen laut Vergleich nur knapp die Hälfte des Überschusses aus dem Immobilienverkauf erhalten

1.10.2015. Die rund 9.000 Anleger bleiben nach dem Zwangsverkauf der "Gurke" voraussichtlich auf ca. 80 Prozent Verlust sitzen. Aus dem Verkaufsüberschuss soll laut einem aktuellen Rundschreiben der Fondsverwaltung nun die IVG AG - Hauptverantwortliche der Fondsmisere - auf Kosten der Anleger bis zu etwa 25 Mio. Pfund erhalten. Aus unserer Sicht bedeutet das eine klare Benachteiligung bzw. Übervorteilung der Fondsanleger. Denn ihnen steht nach den Angaben im Fondsprospekt eigentlich der komplette Verkaufsüberschuss zu.

Mehr zur aktuellen Situation lesen Sie hier

IVG EuroSelect 14 ("The Gherkin"): Musterverfahren beantragt

Rund acht Monate nach dem Verkauf der Fondsimmobilie haben die Anleger des Fonds IVG EuroSelect 14 ("The Gherkin") von der Fondsgeschäftsführung immer noch keine Informationen darüber erhalten, was von dem hohen Verkaufserlös letztlich für die Anleger übrig bleibt. Leider bestätigt dies aus unserer Sicht die Befürchtungen, dass der Fonds extreme Probleme hat und den rund 9.000 Anlegern kaum etwas bleiben wird.

Unsere Kanzlei hat nun vor einigen Wochen beim Landgericht Berlin ein Musterverfahren nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) beantragt. Beim Kapitalanleger-Musterverfahren klagt ein Musterkläger stellvertretend für alle Anleger, die sich dem Verfahren anschließen. Diese erhalten dadurch eine rechtliche Klärung, ohne selbst durch alle drei Instanzen klagen zu müssen. Sie sparen sich dadurch nicht nur viel Zeit und Mühen, sondern senken auch erheblich die Kosten. Wir sehen aus mehreren Gründen und Argumenten, die Sie weiter unten auch lesen können, sehr gute Chancen für einen Erfolg des Verfahrens.

03.07.2015

Kapitalanleger-Musterverfahren in Arbeit – Währungsverluste weiter gestiegen?

Durchbruch beim IVG EuroSelect 14 ("The Gherkin"): Zwei Urteile verbessern Chancen auf Schadensersatz

Geschädigte Anleger des geschlossenen Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 ("The Gherkin") können verstärkt auf Schadensersatz hoffen. Unsere Kanzlei  hat vor den Landgerichten München und Stade zwei Urteile erstritten, die ihren Mandanten Schadensersatz zusprechen. Wir werden bei diesem Fonds ein Kapitalanleger-Musterverfahren beantragen, welches den Geschädigten viel Zeit, Aufwand und Kosten erspart. In Musterverfahren können Tatsachen- und Rechtsfragen, die sich in mindestens zehn individuellen Schadensersatzprozessen gleichlautend stellen, einheitlich durch das Gericht – mit Bindungswirkung für alle Kläger – entschieden werden.

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Schwache Informationspolitik der Fondsführung  

Die rund 9.000 Fondsbeteiligten des IVG 14 - nit dem berühmten Londoner Büroturm "The Gherkin" ("Die Gurke"), dessen Bauherr der Schweizer  Rückversicherungskonzern Swiss Re war - stehen nahezu vor dem Totalverlust. Über den im November 2014 gemeldeten Verkauf der Fondsimmobilie bzw. über den Erlös daraus gibt es noch immer keine wirklich belastbaren Auskünfte seitens der Fondsgeschäftsführung. Dass die Anleger als wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie nicht einmal sicher wissen, zu welchem Preis die Immobilie verkauft wurde und wie hoch ihr Verlust sein wird, ist nicht akzeptabel.

Die brasilianische Safra Group hatte im November mitgeteilt, das Gebäude gekauft zu haben. In Presseberichten war von einem Rekordpreis in Höhe von 726 Mio. Pfund (damals umgerechnet rund 925 Mio. Euro) die Rede. Dass die Anleger trotz des hohen Verkaufspreises - entsprechend dem anteiligen Eigentum an der Immobilie steht dem IVG-Fonds die Hälfte davon zu - nahezu oder komplett einen Totalverlust erleiden, hängt zu einem wesentlichen Teil mit der Fremdfinanzierung zusammen. Zur Finanzierung trug nicht nur das von Anlegern eingebrachte Eigenkapital von 164 Mio. GBP (inkl. Agio) bei, sondern auch ein von einem Bankenkonsortium (unter Führung der Bayerischen Landesbank) gewährtes Darlehen von 183 Mio. GBP.

Die Problematik dieser ohnehin schon hohen Fremdfinanzierung verschärfte sich dadurch, dass das Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Dieser stieg aber in der Folgezeit gegenüber dem britischen Pfund deutlich, so dass die Kreditbelastung - in GBP gerechnet – zunahm. Durch die steigende Kreditlast und den zugleich sinkenden Immobilienwert wurde die so genannte Loan-to-value-klausel verletzt: Das Verhältnis von Kreditbelastung zu Objektwert stieg über die mit den Banken vereinbarte Obergrenze von 67%.

Hohe Währungsverluste durch CHF-Kredit  

Durch ein Währungsswap-Geschäft in diesem Zusammenhang erlitt der Fonds zudem enorme Verluste – nach Angaben der Fondsgesellschaft vom Juli 2014 134,5 Mio. GBP. Nun hat der Franken jüngst durch die Kursfreigabe der Schweizer Notenbank Mitte Januar nochmals deutlich zugelegt. Falls der Fonds das Franken-Darlehen zuvor noch nicht in Britische Pfund umgetauscht haben sollte, würden allein aus den jüngsten Währungsturbulenzen weitere Währungsverluste resultieren.

Und das nächste Übel ist aus unserer Sicht bereits absehbar. Der Co-Investor hat keine Währungsverluste im Franken produziert. Wenn aber  die Währungsverluste des Fonds die Ursache für den Verkauf der Immobilie waren, dann ist zu befürchten, dass der Co-Investor gegenüber dem Fonds Schadensersatz geltend machen wird.

In vielen Fällen wurden die Anleger damals von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt. Daraus ergeben sich aus unserer Sicht gute Chancen für Anleger, auf rechtlichem Wege Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen. Dies muss jedoch in jedem Fall individuell geprüft werden.

17.02.2015/ka

IVG 14 (The Gherkin): Vorsicht bei Vergleichsangeboten der Deutschen Bank

Fondsanleger des IVG 14 ("The Gherkin", London) müssen aufpassen:

Nach Berichten von Kunden lädt die Deutsche Bank, die 2007 neben der Dresdner Bank die Fondsanteile an ihre Kunden verkaufte, nun immer mehr IVG14-Kunden in ihre Filialen zum Gespräch. Dort werden ihnen Vergleiche angeboten, die nach Berichten der Kunden in der Höhe aber sehr differieren sollen (zwischen 10% und 40% des eingezahlten Kapitals).

Wir meinen: Die Deutsche Bank sollte allen Kunden gleiche und vor allem angemessene Angebote vorlegen.

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Vergleichsangebote erfolgen höchst selten aus Nächstenliebe, sondern i.d.R., weil sich eine Bank den erheblichen Beratungsmängeln beim Vertrieb dieses Fonds bewusst ist. Wenn Banken fehlerhaft beraten und zum Beispiel unzureichend über Verlustrisiken aufklären, dann müssen sie dafür gerade stehen – betroffene Kunden haben dann ein Recht auf Ersatz des ihnen entstandenen Schadens.

Lassen Sie sich als Anleger des IVG 14 (The Gherkin) nicht auf außergerichtliche Billigvergleiche ein - die Annahme eines solchen Vergleichs nimmt Ihnen die Chance, ein besseres Ergebnis zu erreichen. Denn die Aussichten auf Schadensersatz aufgrund fehlerhafter Beratung sind nach unserer Einschätzung bei vielen Bankkunden gut. Der Druck auf die Deutsche Bank, wenn sie denn eine außergerichtliche Einigung erzielen will, wird voraussichtlich steigen. Das gilt ebenfalls für die Commerzbank, die als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank in der Verantwortung steht. Diese konnte sich aber bislang nicht zu einem Vergleichsangebot durchringen.

Verkauf – für 650 Mio. Pfund?

Die "Gurke", seit Ende April unter Zwangsverwaltung, soll nun verkauft werden. Der britische Immobilienmakler Savills teilte kürzlich mit, er habe gemeinsam mit Deloitte Real Estate den Auftrag zum Verkauf erhalten. Nach Medienberichten soll von einer Kaufpreisforderung in Höhe von rund 650 Mio. Pfund die Rede sein. Wenige Wochen vorher waren in Presseberichten noch wesentlich niedrigere Kaufpreise berichtet worden, die als erzielbar galten.   

Traurig: Bei einem derartigen Rekordkaufpreis dürften die finanzierenden Banken zwar ihre ausstehenden Kredite zurückerhalten, für die Fondsanleger wird aber nichts oder nur sehr wenig übrig bleiben.

21.08.2014

IVG 14: Abstimmung über Verkauf der Anteile

"The Gherkin": Anleger sollen bis 11. August abstimmen

Die Fondsgeschäftsführung hat die Gesellschafter des IVG EuroSelect 14 aufgefordert, bis zum 11. August 2014 über einen Verkauf der Gesellschaftsanteile an dem Londoner Bürohochhaus "Die Gurke" abzustimmen. Das heißt im Endeffekt, sie sollen einen Verlust von etwa 90 Prozent akzeptieren, um noch etwa zehn Prozent ihres Kapitaleinsatzes zu erhalten. Käufer wäre der britische Joint-Venture-Partner The Skyline Unit Trust (SUT), wie aus einem kürzlich an die Anleger versendeten Rundschreiben der Fondsgeschäftsführung hervorgeht. Demnach bietet SUT offenbar 15 Millionen Britische Pfund (GBP) für die Anteile. Wenn dieser Vorschlag der Fondsgeschäftsführung keine Mehrheit findet, droht die Zwangsversteigerung - und letztlich wohl ein noch schlechteres Ergebnis für die Anleger.

In der Wochenzeitung "DIE ZEIT" (Ausgabe vom 24.07.2014, Seite 23) gibt es einen großen Bericht über den Fonds IVG 14 und "The Gherkin".

25.07.2014

Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" unter Zwangsverwaltung

Möglicher Notverkauf der "Gurke" könnte für Anleger des Immobilienfonds IVG 14 hohe Verluste bedeuten

Den rund 9.000 Anlegern des IVG-Fonds EuroSelect 14 stehen angesichts der Zwangsverwaltung der berühmten Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" ("Die Gurke") und einem möglichen Notverkauf wahrscheinlich hohe Verluste bis zum Totalverlust bevor. Da eine Zwangsverwaltung erfahrungsgemäß häufig in einen Notverkauf bzw. eine Zwangsversteigerung mündet, lässt dies für die Anleger Schlimmes erwarten.

Nach fortwährender jahrelanger Verletzung der Loan-to-value-Klausel haben die finanzierenden Banken jetzt den Druck nochmal erhöht. Laut "Manager Magazin" sagte ein Vorstandsmitglied der Deutschen Fonds Holding (DFH), die kürzlich die Verwaltung aller Fonds der inzwischen insolventen IVG übernommen hat, dass das Bankenkonsortium unter Führung der BayernLB die Kredite für die "Gurke" nun fällig gestellt habe – und: Wenn das Objekt jetzt verkauft würde, wären Rückflüsse für die Eigenkapitalgeber wohl eher nicht zu erwarten, so der DFH-Vorstand.

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Außerdem berichteten Wirtschaftsmedien im Mai 2014 überraschend über Verluste aus Swap-Geschäften (Zinssicherungsswaps) in Höhe von rund 140 Mio. GBP. Was bleibt denn dann am Ende überhaupt noch für die Anleger übrig?

In vielen Fällen wurden die Anleger damals im Zusammenhang mit der Anteilszeichnung von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung – insbesondere ein überteuerter Kaufpreis und die Tatsache, dass Hauptmieter und Verkäufer aus dem gleichen Konzern stammten, nämlich der Swiss Re - sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt. Damit ergeben sich gute Chancen für Anleger, Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen. Dies muss allerdings jeweils individuell geprüft werden.

Angesichts der aktuellen Entwicklung rechnen wir nun mit einer größeren Klagewelle gegen die Banken, die damals die Anleger bei ihrem Investment in die "Gurke" beraten und die Fondsanteile verkauft haben.

Weitere Informationen dazu finden Sie in unserer Pressemitteilung

IVG EuroSelect 14 ("The Gherkin")

Stellungnahme zum Schreiben der IVG-Fondsgeschäftsführung vom 17.12.2013

In ihrem Rundschreiben vom 17.12.2013 an die Fondsgesellschafter wirft die Fondsgeschäftsführung des IVG EuroSelect 14 ("The Gherkin") unserer Kanzlei eine "Skandalisierungs- und Verunsicherungsabsicht", einen besonders unseriösen Umgang mit festgestellten Gebäudewerten u. ä. vor.

Vorab: Anleger sollten sich durch Polemik nicht davon ablenken lassen, wie sehr der Fonds in eine wirtschaftliche Schieflage geraten ist und bedenken, wer dies zu verantworten hat.

Wir nehmen zu dem Rundschreiben der Fondsgeschäftsführung wie folgt Stellung:

Währungsverluste und angebliche Skandalisierungs- und Verunsicherungsabsicht

Die Fondsgeschäftsführung unterstellt unserer Kanzlei eine "Skandalisierungs- und Verunsicherungsabsicht" und berichtet selbst im gleichen Schreiben, dass das CHF-Darlehen zum überwiegenden Teil in ein GBP-Darlehen umgetauscht werden soll.

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Mit der Umwandlung würde der Fonds bzw. die Anleger einen riesigen Währungsverlust realisieren. Denn zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme (20.02.2007) war 1 GBP = 2,4118 CHF wert; heute (Stand 23.12.2013) sind es nur noch ca. 1,4617 CHF. Das bedeutet 39% Kursverlust des britischen Pfunds.

Nach heutigem Wechselkurs ergäbe sich nach Umwandlung des Gesamtdarlehens eine Darlehensschuld in Höhe von rund 300 Mio. GBP (bezogen auf die im Geschäftsbericht 2011 angegebene Darlehenssumme von 438,2 Mio. CHF per 31.12.2011). Das Ursprungsdarlehen betrug aber  - in Pfund gerechnet - nur 183 Mio. GBP (laut Geschäftsbericht 2011, S. 7). Eine Differenz von 117 Mio. GBP.

Selbst wenn, wie von der Fondsgeschäftsführung geschrieben, nur der überwiegende Teil des CHF-Darlehens demnächst umgewandelt würde, bedeutet die Realisierung dieses Währungsverlusts, dass die Anleger einen Großteil ihres investierten Geldes verlieren.

Weiterhin ist zu bedenken, dass aus dem Kapital der Anleger ja schon fast 30 Mio. GBP an fondsabhängigen Kosten (lt. Investitions- und Finanzierungsplan, S. 86 des Prospektes) zu zahlen waren.

Im Ergebnis ist damit heute (Stand 23.12.2013) - bei Einrechnung der  Währungsverluste - von dem von den Anlegern eingebrachten Eigenkapital von ca. 165 Millionen GBP nur ein geringer Teil übrig.

Leider muss aber auch noch der wesentlich geringere Gebäudewert berücksichtigt werden. Wir meinen, dass wir die Schieflage des Fonds eher noch zurückhaltend, in keinem Fall aber "skandalisierend" geschildert haben.

Swiss Re Investments (Bermuda) Ltd. als Verkäufer

Wer den Fondsprospekt lange, oft genug und sehr genau liest, hat eine Chance (z.B. auf Seite 181 ff.) herauszufinden, dass der Verkäufer und der Hauptmieter dem gleichen Konzern angehörten.

Ein Prospekt sollte allerdings deutlich, klar und verständlich sein. Der Anleger sollte nicht die relevanten Stellen auf 200 Seiten verteilt "zusammenpuzzeln" müssen. Wir meinen deshalb: Derartige zentrale Punkte dürfen nicht irgendwo auf Seite 181 ff. "versteckt" werden, sondern gehören in das Angebot im Überblick.

Tatsächlich haben wir denn auch festgestellt, dass dieser zentrale Punkt fast allen unseren Mandanten unbekannt war.

Weiterhin meint die Fondsgeschäftsführung gar, es habe sich um ein übliches "Sale and lease back (also verkaufen und zurückmieten)" gehandelt. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, sollte auch dieser zentrale Punkt den Anlegern vorab und deutlich mitgeteilt werden.

Zunächst hat die Geschäftsführung offensichtlich die Begriffe "lease back" und "rent back" gleichgesetzt. Beim sogenannten Sale-and-lease-back-Verfahren hat der Leasingnehmer aber oftmals am Ende der Leasinglaufzeit die Pflicht, das Objekt zu einem bestimmten Preis wieder zurückzukaufen. Dies ist leider bei der Immobilie "The Gherkin" aber nicht der Fall.

Weiter schreibt die Fondsgeschäftsführung, dass unser Umgang mit den "festgestellten" Gebäudewerten "besonders unseriös" sei und wir ein Gutachten einer renommierten Firma unterschlagen hätten.

Grundsätzlich haben wir nichts anderes getan, als die im Prospekt genannten Zahlen wiederzugeben. Nach unserer Erfahrung können Gebäudegutachten – insbesondere auch in Anhängigkeit vom Auftraggeber und gewählten Methoden - extrem schwanken. Wir sind auf das Gutachten nicht eingegangen, weil wir ein einzelnes im Prospekt nicht beigefügtes Gutachten für wenig aussagekräftig halten.

Wenn die Fondsgeschäftsführung uns das Gutachten zugänglich macht, beschäftigen wir uns aber sehr gerne näher damit. Es würde uns aber nicht überraschen, wenn der langfristige Mietvertrag mit der Hauptmieterin besondere Bedeutung für den Wertansatz hatte.

Bis dahin gilt aber: Auffallend ist (neben der Tatsache, dass Verkäuferin und Hauptmieterin dem gleichen Konzern angehörten), dass in der englischsprachigen Presse von einem Gewinn der Verkäuferin von bis zu 250 Millionen GBP berichtet wurde, obwohl das Gebäude erst 2004 fertig gestellt wurde. Auffallend ist weiterhin, dass der von den Banken bestellte Gutachter dann 2009 wesentlich niedrigere Immobilienwerte feststellte.

Wirtschaftskrise Ende 2007 absehbar

Die Fondsgeschäftsführung behauptet in diesem Zusammenhang, die "volkswirtschaftliche und wirtschaftspolitische Expertise unserer Kanzlei sei allseits verborgen geblieben".

Schon im Sommer 2007 hatte der damalige Bafin-Präsident Jochen Sanio öffentlich vor der größten Finanzkrise seit den 30er Jahren gewarnt. Möglicherweise will die Fondsgeschäftsführung auch einer derart renommierten Stimme die  "volkswirtschaftliche und wirtschaftspolitische Expertise" absprechen. Im gleichen Sommer geriet auch die IKB-Bank in erhebliche Schieflage und musste gerettet werden.

Soweit wir aufgrund dieser deutlichen Alarmsignale eine Wirtschaftskrise in den Monaten September bis Dezember 2007 als absehbar beurteilt haben, war dies wiederum zurückhaltend formuliert.

Wenn sich die Fondsgeschäftsführung weiter darauf beruft, dass der Objekterwerb (21.02.2007) und die Prospekterstellung (20.07.2007) zeitlich davor lagen, stimmt dies zwar, ist aber völlig irrelevant. Es kommt ausschließlich für die Anleger auf das  Zeichnungsdatum und die zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Informationen an. Vielmehr muss sich eine mit "volkswirtschaftlicher und wirtschaftspolitischer Expertise" ausgestattete Fondsgesellschaft fragen lassen, warum kein Nachtrag zum Prospekt angesichts des geänderten Wirtschaftsumfelds erstellt wurde.

Nebulöses Orakel

Die Fondsgeschäftsführung bemängelt weiterhin, dass wir initiiert haben, dass die Anleger sich zusammenschließen und aktiv die Geschicke des Fonds bestimmen sollten. Die Immobilie sei zu 100 % vermietet und habe kein "immobilienwirtschaftliches" Problem. Auch könnten die Verträge mit den Banken nicht einseitig geändert werden.

Gleichzeitig hat die Fondsgeschäftsführerin IVG Private Funds Management GmbH die Gesellschafter zu einer weiteren Abstimmung per schriftlichen Umlaufverfahren aufgefordert. Bei der im vergangenen Oktober initiierten Abstimmung zum  Geschäftsjahr 2012 hätten nicht genügend Gesellschafter teilgenommen, die Beschlussfähigkeit sei somit nicht erreicht worden. Deshalb gebe es nun ein erneutes schriftliches Umlaufverfahren mit den gleichen Tagesordnungspunkten wie bei der vorherigen Abstimmung, teilte IVG Private Funds Management mit. Eine Mindestanzahl an abgegebenen Stimmen sei dabei nun nicht mehr notwendig. Gesellschafter sollen bis spätestens 15.01.2014 antworten bzw. abstimmen. Neben einer 9-monatigen Stillhalteperiode müsse noch eine Kapitalmaßnahme mit den finanzierenden Banken endverhandelt werden.

Angesichts der derzeitigen Lage des Fonds möchten wir besser nicht wissen, was passieren muss, bis die Fondsgesellschaft ein echtes "immobilienwirtschaftliches" Problem einräumt.

23.12.2013/ka

IVG EuroSelect 14 "The Gherkin"

Erste Anlegerklage beim IVG EuroSelect 14 "The Gherkin" eingereicht - Klagewelle erwartet

Die berühmte Londoner Büroimmobilie "The Gherkin" ("Die Gurke") des IVG-Fonds EuroSelect 14 droht für Tausende Fondsanleger zum Fiasko zu werden. Jetzt hat unsere Kanzlei für einen Mandanten eine erste Klage gegen die Vertriebsbank – die Commerzbank als Rechtsnachfolgerin der Dresdner Bank – wegen Falschberatung eingereicht. Gefordert werden die Rückabwicklung der Fondsbeteiligung und die Freistellung des Klägers von allen Schäden und Nachteilen, die ihm aus der im September 2007 gezeichneten Beteiligung resultieren.

Die besondere Architektur, entworfen von Stararchitekt Norman Foster, machten den 180 m hohen Büroturm "The Gherkin" zu einem Wahrzeichen Londons. Aber Kreditprobleme, später nicht erreichte Mietprognosen und zudem der Wertverlust der Immobilie gegenüber dem Kaufpreis lasten schwer auf dem Fonds IVG EuroSelect Vierzehn GmbH & Co. KG. Prognostizierte Ausschüttungen fielen aus, darüber hinaus befürchten Anleger, einen Großteil ihres eingesetzten Kapitals zu verlieren. Am deutschen Zweitmarkt für Fondsanteile notierte der EuroSelect 14 im November nur noch bei 5,5%.

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Die nun erfolgte erste Klage-Einreichung unserer Kanzlei dürfte erst der Anfang sein, denn in ähnlichen Fällen bei anderen Fonds haben viele Gerichte die beratenden Banken bereits zu Schadensersatz verurteilt. Auf die Vertriebsbanken dürfte somit nach unserer Einschätzung auch beim EuroSelect 14 eine Klagewelle zukommen. An dem Fonds sind geschätzt rund 9.000 Anleger beteiligt.

Hohe Darlehensfinanzierung in Fremdwährung

Der geschlossene Immobilienfonds IVG EuroSelect 14 wurde im Jahr 2007 mit einem Investitionsvolumen von rd. 347 Mio. GBP platziert. Die Immobilie in zentraler Lage Londons wurde u. a. mit einer "Sicherheit durch Hauptmieter Swiss Re Services Ltd." beworben. Zur Finanzierung trug nicht nur das von Anlegern eingebrachte Eigenkapital von rd. 164 Mio. GBP (inkl. Agio) bei, sondern auch ein von einem Bankenkonsortium gewährtes Darlehen von rd. 183 Mio. GBP.

Die Problematik dieser ohnehin schon hohen Fremdfinanzierung verschärfte sich dadurch, dass das Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen wurde. Dieser stieg aber in der Folgezeit gegenüber dem britischen Pfund, so dass die Kreditbelastung - in GBP gerechnet – zunahm. Zugleich entwickelten sich die Mieteinnahmen schlechter als erwartet und damit auch der Wert der Immobilie. Auch wenn dies durch den Ausbruch der Finanzkrise mitverursacht wurde: Aus unserer Sicht waren die Mieterträge von vornherein – angesichts des Marktumfelds - zu optimistisch angesetzt worden.

Loan-to-value-Klausel verletzt – Keine Ausschüttungen seit 2008

Durch die steigende Kreditlast einerseits und den sinkenden Immobilienwert andererseits verschlechterte sich das Verhältnis von Kreditbelastung zu Objektwert (Loan-to-value). Und hier wurde es dann richtig problematisch: Denn laut einer Klausel in den Verträgen mit dem Bankenkonsortium durfte der Loan-to-value 67% nicht überschreiten. Da diese Klausel aber bereits im Jahr 2009 verletzt wurde, konnten die Banken zusätzliche Margen und Gebühren sowie eine Aussetzung der Ausschüttungen verlangen – bei fortwährender Verletzung könnten sie die Darlehen sogar kündigen.

Verhandlungen mit den Banken führten dann zu einer Aussetzung der geplanten Ausschüttungen an die Anleger. Wir sehen auch bis auf Weiteres nur sehr geringe  Chancen auf Ausschüttungen - vielmehr besteht die Gefahr, dass Anleger einen Großteil ihres eingesetzten Kapitals nicht mehr wiedersehen werden.

Mangelhafte Beratung der Vertriebsbanken

In vielen Fällen wurden die Anleger damals von den Vertriebsbanken nicht ausreichend über die Risiken der Fondsbeteiligung – insbesondere das Währungsrisiko, die Loan-to-value-Klausel sowie starke Mietschwankungen im hart umkämpften Londoner Büroimmobilienmarkt – sowie über Rückvergütungen an die Vertriebsbanken aufgeklärt. Damit ergeben sich nach unserer Einschätzung oft gute Chancen für Anleger, auf rechtlichem Wege Schadensersatzansprüche gegen die Vertriebsbanken durchzusetzen. Wichtig ist dabei aber, nicht zu lange zu warten – denn in manchen Fällen greift schon bald, nämlich Ende dieses Jahres, die Verjährung.

Weiterer Hintergrund zu "The Gherkin":

Der Büroturm war von einem Unternehmen aus dem Konzernverbund der Swiss Re in Auftrag gegeben und zwischen 2001 und 2004 gebaut worden. Das Gebäude hat aufgrund seines Designs viele (Architektur-)Preise gewonnen. Der IVG-Fonds ist nur zur Hälfte Eigentümer des Gebäudes; zur Hälfte sind auch private und institutionelle Investoren beteiligt. 2007 hatten IVG und die Investmentbank Evans Randall die Immobilie je hälftig für insgesamt 600 Mio. Pfund von Swiss Re erworben – damals der teuerste Einzelimmobilienkauf in London. Wir schätzen auf Basis damaliger Medienberichte die Gestehungskosten des Bauherrn (Bau und Grundstück) aber auf lediglich 350 Mio. GBP. Hinzu kam, dass Verkäufer und Hauptmieter der Immobilie damals – 2007 – dem gleichen Konzernverbund angehörten, nämlich der Swiss Re, was aus unserer Sicht den Fondsanlegern im Prospekt verschleiert wurde. Die Swiss Re Services Ltd. ist weiterhin wichtigster Mieter mit einer Mietfläche von rund 50%; ihr Mietvertrag läuft bis 2023 mit einer Verlängerung bis 2031.

Schadenersatz möglich

Betroffene Anleger sollten sich von einer in solchen Dingen erfahrenen Anwaltskanzlei beraten lassen und dabei auch mögliche Verjährungsfristen für entsprechende Schadenersatzansprüche beachten. Die Klagechancen sind in jedem Einzelfall individuell zu prüfen.

02.12.2013/ka

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