IVG 12 | Aktuelle Rechtsfälle

IVG EuroSelect 12: Vorlageschluss des Landgerichts Dortmund

Das Landgericht Dortmund hat im Kapitalanleger-Musterverfahren zum Immobilienfonds IVG EuroSelect 12 einen Vorlagebeschluss gefasst. Das Gericht legte den Musterverfahrensantrag dem  Oberlandesgericht Köln vor, welches nun über die Eröffnung eines Kapitalanleger-Musterverfahrens  entscheiden muss. Mit einem Eröffnungsbeschluss ist nun hoffentlich bald zu rechnen.  

27.09.2016, von Ines Edling

Verluste trotz "Rekordverkauf" von "60 London Wall" – Kapitalanleger-Musterverfahren beim IVG Euroselect 12

Laut Schreiben der Fondsgesellschaft vom 01.07.2015 wurde die Fondsimmobilie "60 London Wall" für 197,5 Mio. Pfund  verkauft. Dank einem extrem günstigen Immobilienmarkt und dem schwachen Euro konnten damit die Verluste deutlich verringert werden. Dennoch erleiden die Anleger erhebliche Verluste in einer Größenordnung von 25%. Abgesehen davon, dass von der ursprünglich erwarteten Rendite ohnehin schon lange keine Rede mehr sein kann. Insgesamt hatten die Investoren sich mit 159 Mio. Euro (plus Agio) an dem Fonds beteiligt.

Über die gesamte bisherige Laufzeit war die Fondsimmobilie nahezu voll vermietet. Der nun erzielte Verkaufspreis entspricht nahezu dem ursprünglichen Einkaufspreis (204 Mio. GBP). Und: Durch den schwachen Euro – im Verhältnis zum britischen Pfund – fallen auch noch unverhofft Währungsgewinne an. Trotzdem stehen am Ende herbe Verluste für die Anleger, die dabei auch noch genau hinsehen sollten. Bei dem in Aussicht gestellten Kapitalrückfluss in Höhe von bis zu 80% wären es im günstigsten Fall nicht 20%, sondern 25% Verlust. Denn Anleger haben mit dem 5%igen Agio jeweils nicht 100%, sondern 105% eingezahlt.

Außerdem: Nach unseren Berechnungen halten wir – inkl. der bisherigen Ausschüttungen - eine 80%-Rückzahlung für wenig wahrscheinlich: Es dürften nach u. E. eher etwa 75%, vielleicht noch weniger, werden. Das würde unter Berücksichtigung des Agios einen Verlust von rund 30% bedeuten.

Musterverfahren beantragt

Wir haben inzwischen bei verschiedenen Landgerichten Kapitalanleger-Musterverfahren beantragt. Der Vorteil des Musterverfahrens: Es bietet auch Anlegern gerade auch mit einem geringen Streitwert die Möglichkeit, den Schadenersatzanspruch kostengünstig und ohne großen Aufwand durchzusetzen.

Ombudsfrau gibt Anleger Recht

Übrigens: In einem Schlichtungsverfahren hat aktuell sogar die Ombudsfrau der privaten Banken einem Anleger, der sich 2006 mit 15.750 Euro (plus Agio) am IVG 12 beteiligt hatte, Schadensersatz in Form einer Rückabwicklung zugesprochen. Die ihn damals beratende Bank gab zwar an, dass sie den Anleger ausführlich auf die Risiken der Beteiligung hingewiesen habe; Grundlage hierfür sei der ihm rechtzeitig ausgehändigte Prospekt gewesen. Die Ombudsfrau stellte aber fest, dass der Prospekt offenbar erst in unmittelbarem Zusammenhang mit Unterzeichnung der Beteiligungserklärung ausgehändigt worden sei – und somit nicht rechtzeitig. Da die Bank auch nicht darlegen konnte, den Anleger mündlich über die Risiken aufgeklärt zu haben, lag für die Ombudsfrau ein "durchgreifender Aufklärungsmangel" vor.

15.07.2015, von Dietmar Kälberer

IVG EuroSelect 12 - "60 London Wall"

Kündigt die finanzierende Bank den Kredit?

Am 30. Juni 2014 entscheidet die finanzierende Bank (Bayerische Landesbank), ob sie ihr Darlehen an den Fonds IVG 12 (Bürogebäude "60 London Wall") fällig stellen, also kündigen, wird. Hintergrund: Durch die kurze Restmietlaufzeit mit dem Hauptmieter bis September 2016 – Verhandlungen über eine Weitervermietung sind gescheitert – wurde der Immobilienwert auf nur noch 131 Mio. GBP geschätzt. Die Einhaltung der vereinbarten Beleihungsgrenze (LTV Loan-to-value: Relation von Darlehen zu Immobilienwert) in Höhe von 70% erscheint dadurch gefährdet; die LTV-Klausel war bereits Ende 2009 erstmals verletzt worden. "Die Bank hat bereits mündlich angekündigt, dass sie die bisher von der Geschäftsführung vorgeschlagene Höhe der Sondertilgung aus neu anzuwerbenden Investorengeldern als nicht ausreichend ansieht", erklärt der Fondsmanager PFM Private Funds Management in einem aktuellen Rundschreiben an die Fondsgesellschafter.

Verkaufserlös wäre nicht ausreichend

Die Folge einer Darlehenskündigung wäre: Verkauf der Immobilie. Obwohl  zurzeit wegen des sehr guten Londoner Immobilienmarktes wohl ein hoher Verkaufspreis zu erzielen wäre, schreibt die Fondsgeschäftsführung, dass der Erlös nicht ausreichen könnte, "um die Darlehen und die nach wie vor … negativen SWAP-Werte der Zinssicherung auszugleichen, so dass voraussichtlich keine Rückflüsse an die Anleger möglich wären".

Mit anderen Worten: Den Fondsgesellschaftern droht der Totalverlust ihrer noch im Fonds investierten Gelder!

Wussten die Anleger von dem Swap und den Risiken?

Wussten die Anleger, dass der Fonds Swap-Geschäfte gemacht hatte? Sind sie über die daraus folgenden erheblichen Risiken informiert worden? Hinreichende Hinweise konnten wir im Fondsprospekt nicht finden.

Über die Höhe der Verluste sagt die Fondsgeschäftsführung in ihrem jüngsten Schreiben vom 20.06.2014 an die Anleger nichts. Beim Nachfolgefonds IVG 14 (The "Gherkin") haben Wirtschaftszeitungen im Mai 2014 von Swap-Verlusten in Höhe von 140 Mio. GBP berichtet.

Drastischer Wertverlust trotz guten Marktes

Auch wenn beim IVG 12 die Verluste möglicherweise deutlich niedriger sind: Sie tragen zur Misere des Fonds bei. Besonders ins Gewicht fällt aber der von der Bank festgestellte, niedrige Immobilienwert von nur noch 131 Mio. GBP – trotz des guten Londoner Marktes. Der Kaufpreis hatte laut Prospekt 204 Mio. GBP betragen, zuzüglich diverser Kosten. Laut Prospekt soll ein Gutachter, die Savills Commercial Ltd, London, damals den Verkehrswert zum 31.12.2005 genau auf 204 Mio. GBP geschätzt haben.

Wie kann es aber bei einem guten Markt zu einem derartig drastischen Wertverlust kommen? Wurde die Immobilie viel zu teuer eingekauft? Dies jedenfalls ist unsere Vermutung. Nur mit der Kündigung  des Hauptmieters – eine Tochtergesellschaft des Finanzkonzerns ING Group N.V. – zum 28.09.2016 lässt sich der Wertverfall nicht begründen.

Anlegern droht nun nicht nur der Verlust ihrer noch im Fonds investierten Gelder, sondern unter Umständen sogar die Rückforderung bisheriger Ausschüttungen (kumuliert ca. 16% Ausschüttungssumme).

Für weitere Informationen wenden Sie sich gerne an uns.

26.06.2014/Ka

Hohe Verlustgefahr beim IVG EuroSelect 12

Den Anlegern des Immobilienfonds "IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG" drohen hohe Verluste. Im Wesentlichen sehen wir zwei Hauptgründe für die desolate Lage des Fonds: erstens der aus unserer Sicht überhöhte Kaufpreis für die Immobilie und zweitens die hohe Fremdfinanzierung mit der LTV-Klausel (Verhältnis von Kreditsumme zu Immobilienwert). Nach heutigem Sachstand dürften bei einem Verkauf der Immobilie lediglich noch die Forderungen der Bank bedient werden, während die Anleger leer oder nahezu leer ausgehen würden.

Fonds 2006 platziert – über 6.300 Anleger

Das 1991 errichtete Bürogebäude "60 London Wall" liegt in der Londoner City. Der Fonds "IVG EuroSelect Zwölf GmbH & Co. KG" wurde im Dezember 2006 voll platziert. Initiator war die IVG Private Funds GmbH. Das Investitionsvolumen belief sich auf rd. 346 Mio. Euro (zzgl. Liquiditätsreserve und Damnum). Die rund 6.360 Anleger des IVG EuroSelect 12 London Wall haben insgesamt rd. 167 Mio. Euro (159 Mio. Kommanditkapital plus 5% Agio) in den Fonds investiert. Hinzu kam die Aufnahme von 137 Mio. GBP (199,04 Mio. Euro) Fremdkapital.

Von den 24.250 qm Mietfläche sind über  90% Büro-, der Rest Einzelhandelsfläche. Hauptmieter bis 28.09.2016 ist das Bankhaus ING Intermediate Holdings Ltd., die einen Teil der angemieteten Fläche an die französische Bank BNP Paribas untervermietet hat.

Verstoß gegen LTV-Klausel – keine Ausschüttungen mehr

Dass die Anschlussvermietung schwierig werden dürfte, ist nur ein Problem des Fonds. Die im Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank vereinbarte Beleihungsgrenze – Loan-to-value (LTV) - wurde bereits Ende 2009 erstmals überschritten. Konsequenz: Verpflichtung der Fondsgesellschaft zu Sondertilgungen, zur Zahlung einer Risikoprämie (2012 waren das 140.000 GBP/Quartal) und zur Ansparung der verbleibenden Liquidität auf einem Sonderkonto. Konsequenz für die Anleger: Keine Ausschüttungen mehr. Ausschüttungen - laut Prospekt geplant waren 5,75% p.a. - gab es somit nur im Jahr 2008 (5,00%) und reduziert im Jahr 2009 (2,88%).

Letztlich liegt das Schicksal des Fonds schon seit Jahren mehr oder weniger in der Hand der Bayerischen Landesbank als Kreditgeberin. Aufgrund der Sonderzahlungen (Risikoprämien und Sondertilgungen) hat sie bisher still gehalten. Bei dauerhafter Verletzung der LTV-Klausel droht jedoch weiterhin die vorzeitige Fälligstellung der Kredite, was einen Notverkauf bzw. Zwangsverkauf der Immobilie bedeuten würde.

Künftige Vermietungsprobleme

Mit einer Wiederaufnahme der Ausschüttungen ist aus unserer Sicht auf absehbare Zeit nicht zu rechnen. Im Gegenteil: Wegen der geringer werdenden Restlaufzeit mit dem Hauptmieter, der bereits angekündigt hat, nicht zu verlängern, und aufgrund weiteren starken Zubaus von Büro-Immobilien in London sinkt der Wert der Immobilie. Ebenso wie die weitere Vermietung ist damit die gesamte künftige Entwicklung des Fonds völlig ungewiss.

Leider hat auch die Insolvenz der IVG AG Auswirkungen auf die Handlungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit dem Fonds. Denn das im Fondsprospekt beschriebene Andienungsrecht, mittels dessen Anleger ihre Beteiligung an die IVG AG abgeben können,  ist wegen des laufenden Insolvenzverfahrens wohl obsolet.

Kein tragfähiges Zukunftskonzept vorgelegt

Leider hat die Fondsgeschäftsführung bis heute kein tragfähiges, nachhaltiges Konzept zur Lageverbesserung des Fonds bzw. zur Rettung der Anlegergelder vorgelegt.

Ab 2016, wenn die ING wie angekündigt ausziehen wird, wären wohl erhebliche Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung des dann 25 Jahre alten Bürogebäudes nötig. Aber woher soll das Geld kommen? Zudem wäre dann dennoch ungewiss, ob die Neuvermietung zu wirtschaftlich sinnvollen Konditionen erfolgen kann.

Zur Altersvorsorge völlig ungeeignet

Die Commerzbank wurde bereits mehrfach wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem IVG EuroSelect 12 zu Schadensersatz an geschädigte Anleger verurteilt.

Anlegern ist der IVG EuroSelect 12 von ihrer beratenden Bank teilweise zur Altersvorsorge empfohlen worden. Aufgrund der hohen Risiken (inkl. Totalverlustrisiko) ist diese Fondsanlage dazu aber überhaupt nicht geeignet.

Prospektfehler:

Zudem ist der Prospekt zum IVG EuroSelect 12 aus unserer Sicht in Teilen fehlerhaft und irreführend. So wird darin das Marktumfeld einseitig positiv dargestellt; u. a. mit Bezug auf die Marktentwicklung in den Vorjahren verweisen der Prospekt und die darin enthaltenen Prognosen nur auf einen stetig wachsenden Immobilienmarkt in London. Die Krise der New Economy in den Jahren 2000/2001, welche auch auf dem Immobilienmarkt in London  zu Preisverfall und Vermietungsproblemen geführt hatte, bleibt im Prospekt unerwähnt. Auf die hohen Risiken (inkl. Totalverlustrisiko) wurde nicht ausreichend hingewiesen. Hohe Fremdfinanzierungsquote, relativ niedrige Mietrendite und sehr geringe Rücklagen für Instandhaltung/Renovierung beeinträchtigten von vornherein die Wirtschaftlichkeit des Fonds. Die wirtschaftliche Krise des Fonds war damit aus unserer Sicht geradezu vorprogrammiert. Hinzu kamen hohe Weichkosten des Fonds – nach unseren Berechnungen alles in allem (inkl. Agio)  fast 35% bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital. Hierüber hätte die beratende Bank die Anleger hinreichend aufklären müssen.

Klage gegen die Vertriebsbank möglich

In manchen Fällen ist Anlegern der Fondsprospekt auch nicht rechtzeitig vor der Zeichnung übergeben worden. Zudem gab es häufig Fälle, in denen die Bank nicht über die von ihr vereinnahmten verdeckten Provisionen (Rückvergütungen bzw. Kick-Backs) aufgeklärt hat.

Sollte eine dieser Anspruchsgrundlagen zutreffen, so besteht die Chance auf Schadensersatz durch die beratende Bank. Die Erfolgschancen müssen allerdings in jedem Fall individuell geprüft werden. Betroffene Anleger sollten sich von einer in solchen Fragen erfahrenen Anwaltskanzlei beraten lassen.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

08.01.2014/Ka

Top Ansprechpartner