Aktuelle Rechtsfälle: Immobilienfonds DFH 83 und DFH 87, SachsenFonds Indien I und II

Commerzbank AG muss Schadensersatz an DFH83-Anleger zahlen

Urteil des LG Stuttgart zum Indien Fonds I (DFH 83, SachsenFonds)

Das Landgericht Stuttgart hat einem Anleger des Indien-Fonds I - 2008 emittiert von der Deutschen Fonds Holding (DFH) und SachsenFonds -  Schadensersatz durch die Commerzbank AG zugesprochen. Er erhält seine volle Investitionssumme – 50.000 Euro – zurück, zuzüglich Verzugszinsen. Das LG Stuttgart begründete seine Entscheidung damit, dass die Bank den Anleger nicht über die von ihr vereinnahmte Vertriebsprovision bzw. Rückvergütung informiert habe, die sie von den Emittenten erhalten hatte (Urteil vom 30.05.2014). Die Commerzbank habe dadurch ihre Aufklärungspflicht verletzt. Der Kunde habe so nicht das Umsatzinteresse der Bank beim Verkauf der Fondsbeteiligung erkennen können. Auch dem Fondsprospekt sei nicht zu entnehmen gewesen, "dass und in welcher Höhe die Beklagte an der Vermittlung der Anlage etwas verdient". Der Kläger hatte erklärt, wenn er von dieser Vertriebsprovision (die Rede war von etwa 11%) gewusst hätte, hätte er die Anlage nicht getätigt.

Der Kläger, der im Juni 2008 nach der Beratung durch eine Mitarbeiterin der Bank die Fondsbeteiligung gezeichnet hatte, muss zudem von allen Pflichten und Nachteilen entbunden werden, die ihm aus der Beteiligung erwachsen (könnten). Ausschüttungen hatte er während des Investitionszeitraums nach eigenen Angaben nicht erhalten.

Dieses Urteil - vermutlich das erste in einer solchen Schadensersatzklage zum Indien-Fonds I – öffnet nun aus unserer Sicht die Tür für mögliche weitere erfolgreiche Klagen wegen Falschberatung.  Bei beiden Fonds zusammen – Indien I und Indien II, aufgelegt durch DFH und SachsenFonds – haben rund 3.600 Privatanleger Beteiligungen gezeichnet.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

10.06.2014

Schlechtes Kharma: Aufstand im Slum !

DFH 83 und 87 - Indien-Fonds I und II: Stillstand statt Boom

Teilhaben am Wirtschaftsboom und sogar noch etwas Gutes tun: Das war die Absicht der Anleger, die sich an den beiden Immobilienfonds Indien I und Indien II beteiligt haben. Die Fonds sollten indirekt in zukunftsträchtige Bauprojekte investieren, die eine ordentliche Rendite abwerfen und gleichzeitig noch neue Wohnungen und eine  bessere Zukunft beispielsweise von Slum-Bewohnern bringen sollten. Doch massive Proteste der Armen, unterstützt durch verschiedene soziale Organisationen, führten zu Verzögerungen und Stillstand. Sie befürchten, dass die Bauvorhaben und Sanierungsprojekte ihre Lage nicht verbessern, sondern im Gegenteil noch verschlechtern. Und die Anleger stehen buchstäblich vor dem Nichts: Ihr Geld ist zu einem Großteil verloren, und den Armen ist offenbar auch in keiner Weise geholfen.

Acht Projekte: Keines ist fertig !

Emittiert wurden die beiden Fonds im Jahr 2008 von den Initiatoren SachsenFonds GmbH und Deutsche Fonds Holding AG (DFH). Letztere gehört zur Gruppe des Bremer Bau- und Immobilienunternehmers Kurt Zech (Zech-Gruppe). Die beiden Fonds sammelten bei etwa 3.600 Anlegern insgesamt rd. 137 Mio. Euro zzgl. Agio ein. Die müssen nun um ihr Geld bangen – denn keines der insgesamt acht Projekte, an denen sich die beiden Fonds jeweils als Co-Investoren beteiligt haben, ist bislang fertiggestellt. Der Grund besteht zum Teil darin, dass Anwohner vor Ort – Slumbewohner, Bauern – sich gegen die Projekte bzw. schon gegen die Grundstücksnahme wehren. Viele Bauprojekte wurden deshalb unterbrochen.

Indien-Fonds I:

Die Fondsgesellschaft Immobilien Development Indien I GmbH & Co. KG sammelte für den 2008 aufgelegten Fonds bei Anlegern 52,7 Mio. Euro zzgl. 3% Agio ein. Sie ist in vier mittelbare Beteiligungen an indischen Projektentwicklungsgesellschaften in den wirtschaftlich starken Ballungsgebieten Delhi, Hyderabad und Mumbai investiert. Im Emissionsprospekt werden die Vorhaben wie folgt beschrieben:

"Tech Oasis": ein IT-Park in einem Vorort von Delhi; bis Ende März 2012 sollten ca. 507.000 qm Büros, ca. 94.000 qm Handelsflächen und ca. 100.000 qm Wohnungen sowie ein Hotel errichtet und verkauft werden.

"Lady Ratan Seasons": "exklusive Wohnungen" in zentraler Lage in Mumbai, ca. 68.000 qm Wohnfläche; die Wohnungen sollten bis Ende Juni 2010 gebaut und verkauft sein.

"Manjeera": ein Immobilienprojekt mit gemischter Nutzung nahe Hyderabad.

"Tata Colony": sechs moderne Bürohäuser mit einer Gesamtfläche von ca. 81.000 qm in einem Geschäftszentrum von Mumbai; geplanter Baubeginn im ersten Quartal 2008, geplante Fertigstellung und Vermietung/Verkauf der Büroflächen bis Ende März 2010.

Die mittelbaren Beteiligungen an den Projektgesellschaften liegen jeweils zwischen 8% und 20% - also viel zu wenig, um wirksam Kontroll- oder gar Mitspracherechte wahrnehmen zu können.

Zwischengesellschaften aus Mauritius – Projektsteuerung von den Cayman Islands

Den Emissionsprospekt ziert auf der Titelseite ein Foto des Taj Mahal. "RENTABEL, WERTBESTÄNDIG" – so wird in Großbuchstaben das Beteiligungsangebot im Prospekt (S. 5) beworben. "Die Errichtung der Projekte erfolgt in Kooperation mit Projektentwicklern in der jeweiligen Region." Ziel waren Einnahmen / Gewinne aus der Verwertung von Anteilen an den mauritischen Gesellschaften, die wiederum an den indischen Projektgesellschaften beteiligt sind. "Die gesamten Ausschüttungen betragen ca. 151% des eingesetzten Kapitals exkl. Agio. Bei prognosegemäßem Verlauf der Investitionen können die Anleger bereits nach drei Jahren ihr investiertes Kapital zurückerhalten haben. Die kalkulierte Fondslaufzeit beträgt 5-1/2 Jahre", so der Prospekt.

Als Investmentmanager wurde die Trikona Advisers Ltd. mit Sitz auf den Cayman Islands beauftragt, die Projekte vor Ort zu steuern. Sie gehört zur gleichen Gruppe, die als Verkäufer der Anteile an den Projektgesellschaften fungierte und lt. Prospekt restliche Anteile – neben anderen Co-Investoren – halten sollte.

Schon die ganze Konstruktion wirft Fragen auf. Wir fassen zusammen:

Die mittelbare Beteiligung über mauritische Gesellschaften, die geringen Mitspracherechte als Minderheitsbeteiligte mit max. 20%, die Projektbetreuungsgesellschaft mit Sitz auf den Cayman Islands - das Ganze in Verbindung mit dem extrem unsicheren indischen Immobilienmarkt mit Problemen schon beim Landerwerb für die Projekte durch protestierende Slumbewohner und Bauern. Nicht zu vergessen die grassierende Korruption in Politik und Wirtschaft. So waren in den Bestechungsskandal um die Vergabe der indischen Mobilfunklizenzen der 2. Generation sogar auch Projektpartner von "Tata Colony" verwickelt.

Diese ganze Gemengelage wirft die Frage auf, wie seriös dieses ganze Investitionsvorhaben überhaupt war und inwieweit überhaupt von einer auch nur halbwegs seriösen Prognose im Prospekt die Rede sein kann. Aus unserer Sicht ist dies als Kapitalanlage keinesfalls für private Kleinanleger geeignet. Aufgrund der von vornherein extrem hohen Unwägbarkeiten und Risiken sowie der ungünstigen und verzweigten Beteiligungskonstruktion hätte man dies u. E. nie an solche Anleger verkaufen dürfen.

Extreme Risiken unterschätzt

Unserer Ansicht nach wurden hier offenbar von vornherein die Risiken und Unwägbarkeiten von den Fondsinitiatoren völlig falsch eingeschätzt und dargestellt, was sich im Emissionsprospekt niederschlägt. Schon 2007 gab es mehrfach große Berichte in renommierten deutschen Medien – Frankfurter Allgemeine Zeitung, DIE ZEIT, Handelsblatt – über massive Probleme für Projektentwickler z. B. in der Metropole Mumbai aufgrund von Protesten von Slumbewohnern und verschiedenen Nichtregierungsorganisationen (NGOs). Über "Widerstand in großem Stil" und "blutige Ausschreitungen" war  da die Rede. Vielen Menschen, die mit Kleinstgewerben im Slum ihren Lebensunterhalt verdienen, sollten den Projektplänen zufolge nach der Sanierung deutlich weniger (Wohn-/Arbeits-)Raum zur Verfügung stehen als zuvor, was ihnen ihre Existenzgrundlage entziehen würde. Zudem sollten offenbar nicht für alle Bewohner bzw. Familien neue Wohnungen entstehen. Professionelle Fondsinitiatoren müssen über solche Entwicklungen Bescheid wissen bzw. dies als extrem hohes Risiko kenntlich machen; auch die Vertriebsbanken hätten darüber aufklären müssen!

Kompletter Baustillstand

Nach dem Geschäftsbericht 2011 wird klar, dass nicht alles nach Plan verläuft, um es vorsichtig auszudrücken. "Nach dem stärksten Einbruch nach mehr als zehn Jahren" sei 2011 ein "durchwachsenes" Jahr für den indischen Immobilienmarkt gewesen. "Derzeit werden Projektentwicklungen verzögert." Weiter wird von Liquiditätsengpässen und Vermarktungsschwierigkeiten berichtet, beim Projekt "Tech Oasis" werde die Realisierung kurz- und mittelfristig nicht umsetzbar sein, beim Projekt "Tata Colony" herrsche "weiterhin kompletter Stillstand auf der Baustelle". Zudem wurde die Zusammenarbeit mit dem Partner für das Portfolio-Management – TSF Advisers Mauritius Ltd. – schon im Jahr 2009 beendet. Hinzu kam ein Rechtsstreit mit den Verkäufern der Projektanteile inkl. einer Klage beim Obersten Gerichtshof von Mauritius. Die ganzen Streitigkeiten belasteten die Liquidität  der Fondsgesellschaft zusätzlich. Und: Bei der Finanzierung der Projekte gibt es teilweise auch Schwierigkeiten mit finanzierenden Banken.

Indien-Fonds II:

Die Fondsgesellschaft Immobilien Development Indien II GmbH & Co. KG sammelte 2008/2009 84,2 Mio. Euro Eigenkapital zzgl. 5% Agio ein. Auch hier geht es um mittelbare Beteiligungen an indischen Projektentwicklungsgesellschaften in den Ballungsgebieten Delhi, Hyderabad und Mumbai. Von den fünf Beteiligungen wurde eine gemäß Gesellschafterbeschluss rückabgewickelt, heißt es auf der SachsenFonds-Homepage. In der Leistungsbilanz der DFH von 2012 heißt es zum Indien-Fonds II: "Die Beteiligung am Projekt Luxor Cyber City wurde im August 2013 verkauft. Aus dem Verkaufserlös erhalten die Gesellschafter zum 30.09.2013 eine erste Auszahlung in Höhe von 4,00% bezogen auf ihre Kommanditeinlage. Eine Einschätzung über den Zeitpunkt und die Höhe weiterer Auszahlungen kann derzeit nicht abgegeben werden. Die Beteiligung entwickelt sich bisher nicht prognosegemäß."

Wie geht es nun weiter?

Die Frage ist: Wurden die Anleger getäuscht? Schließlich hatten 2007/2008 bereits führende Personen der Wirtschaft vor einer heraufziehenden weltweiten Wirtschaftskrise gewarnt. Und zur Zeit des Vertriebs des zweiten Fonds (zum Teil im Jahr 2009) verschlechterte sich die Lage bereits dramatisch – nach der Lehman-Pleite Mitte September 2008 ging es an den Kapitalmärkten massiv nach unten, auch an Immobilienmärkten wie Indien. Der Trinity-Vorstand habe im Geschäftsbericht 2013 zum "Indien II" eine schnelle Veräußerung aller Beteiligungen  empfohlen, schreibt die Zeitung "WESER-KURIER" (26.03.2014). Doch wieviel können Anleger von ihrem investierten Geld überhaupt noch zurückerwarten? Können sie ihre Beteiligung – im Falle von Prospektmängeln beispielsweise - rückabwickeln?

Im Geschäftsbericht 2011 zum Indien-Fonds I heißt es bereits: "Für den Fonds hält die Geschäftsführung aus heutiger Sicht Rückflüsse bis 2017 zwischen 30 und 80% bezogen auf das Kommanditkapital für möglich." Und dafür ist sogar noch eine erfolgreiche Weiterführung der Projekte zugrundegelegt. Das heißt: Die Anleger müssen einen großen Teil – möglicherweise mehr als die Hälfte – ihrer Investition abschreiben.

Doch müssen Anleger die Verluste hinnehmen – oder können sie sich wehren? Wenn Sie sich anwaltlich beraten lassen möchten, wenden Sie sich gerne an uns. Wir helfen Ihnen weiter.

09.04.2014, von Ines Edling

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