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BGH: Grundsatzurteil zur Aufklärung bei offenen Immobilienfonds

BGH-Urteil zu offenen Immobilienfonds

Bei Liquiditätsengpässen können offene Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Anteile zeitweilig aussetzen. Dies betraf vor einigen Jahren infolge der Finanzkrise etliche Fonds. Wenn eine Bank, die ihre Kunden vor dem Kauf von Fondsanteilen bezüglich offener Immobilienfonds beraten hat, nicht über diese Möglichkeit der vorübergehenden Aussetzung (oder Schließung) aufklärte, so ist das ein Beratungsfehler, der eine Schadensersatzpflicht nach sich zieht. Das entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil (Az. XI ZR 130/13 sowie XI ZR 477/12 vom 29.04.2014).

Der BGH betonte, Anleger könnten laut Gesetz Anteile offener Immobilienfonds grundsätzlich jederzeit zum festgelegten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Durch die Aussetzung werde dieser Grundsatz jedoch durchbrochen. Darüber müsse ein Kunde vor seiner Anlageentscheidung informiert werden.

Im konkreten Fall handelte es sich um den Morgan Stanley P2 Value; die Kundin erhält nun Schadensersatz von der Commerzbank, welche sie im Jahr 2008 beraten hatte. Das Urteil betrifft alle offenen Immobilienfonds. Bislang hatten Gerichte unterschiedlich geurteilt. Viele Klagen sind noch offen, da einige Gerichte erst einmal das BGH-Urteil abwarten wollten.

29.04.2014, von Ines Edling

Stratego Grund

LBB-Invest Stratego Grund wird liquidiert

Der Immobiliendachfonds Stratego Grund wird aufgelöst. Die Landesbank Berlin Investment GmbH (LBB-Invest) hat die Verwaltung des Sondervermögens Stratego Grund mit Wirkung zum 31. Januar 2014 gekündigt. Die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen ist bereits seit 30.03.2013 ausgesetzt und bleibt ausgesetzt.

Begründung: Mittlerweile 9 von 12 der sich im Bestand des Stratego Grund befindlichen Zielfonds sind geschlossen oder befinden sich in Abwicklung. Eine nachhaltige Wiederaufnahme der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen des Fonds sei nach jetziger und erwarteter Sachlage nicht möglich, eine grundlegende Verbesserung der Situation nicht absehbar, teilte die LBB-Invest weiter mit und kündigte ein „geordnetes Liquidationsverfahren“ an. Die Auflösung des Fonds werde bis zum 30.03.2015 angestrebt.

Bis dahin soll der gesamte Bestand an Zielfonds schrittweise verkauft werden und aus den Verkaufserlösen halbjährlich Substanzausschüttungen (anteilige Rückzahlungen) an die Anleger erfolgen – erstmalig in der ersten Septemberhälfte 2013. Dabei werde die Gleichbehandlung aller Anleger gewährleistet, so LBB-Invest. Zudem soll es wie bisher eine regelmäßige jährliche Ertragsausschüttung im Juni geben – basierend auf den Ausschüttungen der Zielfonds.

Fondsmanagement will Mut machen

Ziel bleibt laut Fondsmanagement weiterhin, bestmögliche Veräußerungspreise für die im Stratego Grund enthaltenen Zielfonds zu erreichen. Kann damit aber ein Kapitalverlust vermieden werden? Unserer Erfahrung nach haben Anleger eher mit großen Verlusten zu rechnen. Doch dies wird der Anleger erst 2015 mit Sicherheit wissen. Bis dahin werden Ansprüche gegen Haftungsgegner gleichwohl verjährt sein und die Anleger bleiben auf ihrem Schaden sitzen.

Aus unserer Sicht sollte man dies nicht weiter abwarten, sondern die in Haftung nehmen, denen diese Entwicklung schon im Vorfeld bekannt war – die Vertriebsbanken, in diesem Fall überwiegend Sparkassen.

Massive Probleme waren seit Langem absehbar

Die wirtschaftlichen Probleme waren aus unserer Sicht absehbar; die Vertriebsbanken hätten auf die schon sehr frühzeitig (ab 2006) aufgetretenen, massiven Liquiditätsprobleme der Zielfonds hinweisen müssen. Denn schon damals bestand das Risiko, dass dies den Stratego Grund im Kern treffen würde. Nach unserer Auffassung war es aus diesen Gründen absolut unseriös, in den Jahren danach den Fonds noch zu vertreiben, ohne auf diese Risiken hinzuweisen!

KanAm grundinvest Fonds

Bereits Mitte Januar 2006 musste die Anteilsrücknahme des KanAm grundinvest Fonds für mehrere Monate mangels Liquidität ausgesetzt werden. Es dauerte über ein Viertel Jahr, bis ausreichende Mittel zur Verfügung standen, um den Fonds wieder öffnen zu können. Im Oktober 2008 fehlte dem Fonds wieder Liquidität und der KanAm grundinvest Fonds musste die Rücknahme seiner Anteile erneut aussetzen. Inzwischen wird der KanAm grundinvest liquidiert.

Morgan Stanley P 2 Value

Bereits im Oktober 2008 war mit dem Morgan Stanley P 2 Value ein weiterer Zielfonds des Stratego Grund so schwer angeschlagen, dass die Rücknahme seiner Anteile mangels Liquidität ausgesetzt werden musste. Die zunächst nur vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme wurde wenig später auf 12 Monate und im Oktober 2009 abermals um 12 Monate verlängert. Trotz umfangreicher Objektverkäufe gelang es dem Immobilienfonds nicht, seine finanzielle Schieflage zu korrigieren, weshalb die insgesamt 24-monatige Aussetzung der Rücknahme von Anteilen schließlich im Oktober 2010 in die Ankündigung mündete, dass der Morgan Stanley P 2 Value aufgelöst wird.

SEB Immoinvest

Ebenfalls im Oktober 2008 geriet der SEB ImmoInvest in finanzielle Notlage und musste wegen mangelnder Liquidität seine Anteilsrücknahme vorerst für drei Monate aussetzten.

Auswirkungen auf den Stratego Grund

Laut Halbjahresbericht des Stratego Grund zum 30. September 2009 bildeten diese und andere risikoreiche Zielfonds einen Anteil von 28,05 Prozent am Gesamtvermögen des Stratego Grund. Demnach war also mehr als ein Viertel des Dachfonds im November 2009 in Zielfonds investiert, die mangels Liquidität die Rücknahme ihrer Anteile zwischenzeitlich immer wieder ausgesetzt hatten.

Entscheidung für die Anleger

In einem Urteil des OLG Frankfurt wurde unter anderem entschieden, dass bereits Ende 2005/Anfang 2006 drei offene Immobilienfonds die Rücknahme der Anteile ausgesetzt hatten und sich die beklagte Bank somit nicht darauf zurückziehen kann, bei der Schließung eines offenen Immobilienfonds handle es sich lediglich um "graue Theorie", sondern dass über dieses Risiko aufzuklären war.

Doch nicht nur die oftmals unterlassene Risikoaufklärung stellt aus unserer Sicht einen erheblichen Beratungsfehler dar. Die Banken und Sparkassen haben es zudem oftmals unterlassen, Anleger vor dem Erwerb der Stratego Grund-Anteile darüber aufzuklären, dass ihnen der Ausgabeaufschlag i.H.v. 5% sowie bis zu 70% der Verwaltungsgebühren als Bestandspflegeprovision und sog. Rückvergütung zufließen. Dies allein genügt in vielen Fällen, um eine Rückabwicklung zu begründen.

In einem ähnlich strukturierten Dachimmobilienfonds (PMIA) konnte unsere Kanzlei bereits erfolgreich Urteile im Hinblick auf diese Beratungsfehler gegen die Commerzbank AG für die Anleger erstreiten. Aber auch beim Stratego Grund waren bislang ausnahmslos in den von uns überprüften Fällen die Erfolgsaussichten eines Gerichtsverfahrens überwiegend, so dass hier bereits Ansprüche klageweise geltend gemacht wurden.

Freiwillig passiert bei einer Bank/Sparkasse nach unserer Erfahrung heute leider nichts, d.h. Sie müssen Ihre Rechte auch verfolgen. Wir sind der Überzeugung, dass Sie  

  • die Erstattung des derzeitigen Kapitalverlustes und
  • die Übernahme sämtlicher Kosten durch die Vertriebsbank/Sparkasse

mit hoher Wahrscheinlichkeit erfolgreich durchsetzen können.

Weitere Informationen erhalten Sie gerne von unserer Kanzlei. Die Erfolgsaussichten müssen gleichwohl in jedem Einzelfall genau geprüft werden. Dies können wir aber erst machen, wenn wir die vollständigen Unterlagen und Informationen haben. Wenn sich insoweit wider Erwarten unsere Einschätzung der Erfolgsaussichten im Einzelfall verschlechtern sollten, würden wir Sie gesondert informieren und dann das weitere Vorgehen abklären.

17.07.2013, von Ines Edling

Achtung!
Ansprüche verjähren nach Ablauf von 10 Jahren ab Zeichnungsdatum!

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