DCSF Immobilien Verwaltungsgesellschaft Nr. 1 mbH & Co. Object Central Park KG ("DFH 64")

 

LG Frankfurt: Aktuelles Urteil zum DFH 64

Das Landgericht Frankfurt/Main hat in einem Urteil vom 21. Februar 2014 (Az. 2-10 O 458/12) die Commerzbank AG zu Schadensersatz in Höhe von 30.950 Euro zzgl. Zinsen an eine Anlegerin verpflichtet. Zudem wird die Anlegerin von allen Schäden und Nachteilen (inkl. Nachhaftungspflichten) freigestellt, die ihr aus der im Mai 2003 gezeichneten Beteiligung entstehen. Sie hatte damals nominal 50.000 Euro in den Fonds "DCSF Immobilien Verwaltungsgesellschaft Nr. 1 mbH & Co. Objekt Central Park KG" investiert.
Die Kosten des Verfahrens muss zu 100% die beklagte Bank tragen.

Die Anlegerin hatte wegen Falschberatung geklagt – sie sei nicht ausreichend auf die Risiken der Beteiligung, insbesondere das Totalverlustrisiko, hingewiesen worden. Sie hatte bei der Bank vor der Zeichnung die Vorgabe gemacht, konservativ und für die Rente anlegen zu wollen. Der jederzeitige Ausstieg sollte möglich sein. Der Bankberater habe ihr zugesichert, dass die Anlage "sicher" sei.

Außerdem sei sie nicht über die an die Bank gezahlten Rückvergütungen aufgeklärt worden, erklärte die Klägerin. Ohne eine ordnungsgemäße Aufklärung hätte sie die Anlage nicht erworben. Dagegen hatte die Bank behauptet, die Klägerin über sämtliche Chancen und Risiken anhand des Emissionsprospektes aufgeklärt zu haben. Dieser Ansicht schloss sich das Gericht nicht an, sondern erklärte in seiner Urteilsbegründung, die Klägerin sei über die Risiken falsch aufgeklärt worden. Ihr sei vermittelt worden, das einzige Risiko, das der Rückzahlung der Einlage entgegenstünde, sei die Insolvenz des Mieters (und zukünftigen Käufers), nämlich der Deutschen Bank – und nicht das Risiko eines zu geringen Verkaufserlöses.

Die Klägerin erhielt mit der Schadenssumme die Rückerstattung ihrer Einlage (52.500 Euro) abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen (21.550 Euro). Zudem entschied das Gericht, dass die erzielten anfänglichen Steuervorteile (aus Verlustzuweisungen) nicht schadensmindernd in Abzug zu bringen sind. "Eine schadensmindernde Anrechnung von Steuervorteilen, die sich im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Kapitalanlage ergeben, kommt … … grundsätzlich nicht in Betracht, wenn die Rückabwicklung des Erwerbes zu einer Besteuerung führt, die dem Geschädigten die erzielten Steuervorteile wieder nimmt (BGH WM 10, 1641)." Die Rechtsprechung des BGH beruhe auf der Grundannahme, dass die das zu versteuernde Einkommen senkenden Verlustzuweisungen und die das zu versteuernde Einkommen erhöhende Schadensersatzleistung sich in etwa die Waage halten. "Wenn der Betrag der Einlageleistung sowohl Grundlage der steuerlichen Vorteile als auch der resultierenden Nachteile ist, verbleiben dem Geschädigten im Endeffekt regelmäßig keine Vorteile mehr", so das Landgericht Frankfurt.

OLG Hamm urteilt ebenfalls zugunsten des Anlegers

Das Oberlandesgericht Hamm hat mit Urteil vom 17.02.2014 ein Urteil des Landgerichts Paderborn vollumfänglich bestätigt und die Commerzbank AG zu Schadenersatz gegenüber dem Anleger verurteilt. Das aktuelle OLG-Urteil bezieht sich sowohl auf den DaimlerChrysler DFH 64 (DCSF Immobilien Verwaltungsgesellschaft Nr. 1 mbH & Co. Object Central Park KG) als auch auf den MPC Sachwert Rendite-Fonds Österreich "Millennium Tower". Bei diesem Fall war der Kläger in beiden Fonds mit insgesamt rund 160.000 Euro investiert und hatte Schadenersatzansprüche wegen Falschberatung der Bank geltend gemacht. Weitere Urteile in Sachen DFH 64 und Schadenersatz zugunsten der Kläger durch die beratende Bank konnten von unserer Kanzlei ebenfalls kürzlich erstritten werden, und zwar bei den Landgerichten Oldenburg und Hildesheim.

Ombudsmann: Prospekt des DFH 64 ist fehlerhaft

Zudem gibt es eine aktuelle Entscheidung des Ombudsmanns des deutschen Bankenverbands: Er hat festgestellt, dass der Prospekt zum DFH 64 fehlerhaft und deshalb die beratende Bank – in diesem Fall die Commerzbank – zum Ausgleich des Schadens beim Anleger verpflichtet ist. Der Ombudsmann sieht einen schweren Prospektfehler in der völlig unzureichenden Darstellung der Untervermietung weiter Teile der Mietflächen durch die Deutsche Bank AG an IBM.

"Der Untermietvertrag war ein wesentlicher Einschnitt, weil er sich auf den ganz überwiegenden Teil der Fläche bezogen hat. Das ist im Prospekt nicht gesagt", so der Ombudsmann. Auch sei der erhebliche Mietnachlass bei der Untervermietung ein wesentlicher Aspekt. "… Schließlich liegt es auf der Hand, dass der kalkulierte Verkaufserlös bei deutlich gesunkenen Mieten nicht mehr zu erzielen sein wird." Der Ombudsmann-Spruch zum Prospektfehler dürfte nun die Erfolgschancen vieler Kläger weiter erhöhen.

DG/br/09.03.2014


DaimlerChrysler DFH 64 - weitere Urteile

Das Landgericht Gera hat einem Anleger Schadensersatz in Höhe von 18.570 Euro zzgl. Zinsen durch die Commerzbank zugesprochen (Urteil vom 08.08.2013 – 4 O 1449/12). Der von der Kanzlei Kälberer & Tittel vertretene Kläger hatte im Mai 2003 eine Beteiligung am DFH 64 im Nennwert von 30.000 Euro gezeichnet, ohne von der Bankberaterin – so die Urteilsbegründung – ausreichend über die von der Bank vereinnahmte Vertriebsprovision aufgeklärt worden zu sein. Neben dieser Verletzung der Beratungspflicht enthalte auch der Fondsprospekt "keine ausreichend eindeutige Aussage" über den Provisionsanspruch der Bank. Der Anleger erhält sein investiertes Kapital abzüglich bisheriger Ausschüttungen zurück – gegen Übertragung/Abtretung der Beteiligung an die Commerzbank. Zugleich ist er laut Urteil des LG Gera von allen Schäden und Nachteilen aus der Beteiligung freizustellen.

Bitte beachten Sie auch das Urteil vom 28.06.13 - Informationen finden Sie hier

I. Bisherige Geschehnisse

Mit Schreiben vom 07.11.2011 wurden die Gesellschafter des DFH 64 zur Rückzahlung von Teilen der bisher gezahlten Ausschüttungen aufgefordert. Obwohl die Anleger in der Folge 72 % des geforderten Gesamtbetrages zahlten, scheiterten die Verhandlungen mit dem Bankenkonsortium.

Mit Schreiben vom 18.04.2012 wurden die Gesellschafter aufgefordert, sich zwischen einer sog. Rückführungs- und Abwicklungsvereinbarung mit jenen Banken, mit denen Zinssicherungsvereinbarungen bestehen, einerseits und der unmittelbar drohenden Insolvenz mit dem Risiko des völligen Verlusts des von den Anlegern eingesetzten Kapitals sowie einer Rückforderung der gezahlten Ausschüttungen andererseits zu entscheiden.

Dabei wurde die erste Möglichkeit als eine "Chance für die Gesellschafter der Beteiligungsgesellschaft" dargestellt.

Mit Schreiben vom 16.07.2012 wurden die Gesellschafter des DFH 64 dann aufgefordert, bis zum 30.09.2012 eine Verpflichtungserklärung abzugeben und 60 % der an sie ausgezahlten Ausschüttungen zurückzuzahlen. Dabei prangt bereits auf der ersten Seite dieses Schreibens eine Einzahlungsfrist bis zum 30.09.2012, die ebenso wenig besteht wie eine Pflicht zur Zahlung. Darauf verweist die Fondsgeschäftsführung jedoch erst an versteckter Stelle des Schreibens, an der es dazu heißt:
"FÜR SIE BESTEHT DERZEIT GEGENÜBER DER BETEILIGUNGSGESELLSCHAFT IM EIGENTLICHEN SINNE DES WORTES KEINE SCHULD UND DAMIT AUCH KEINE ZAHLUNGSVERPFLICHTUNG."

Mit dem Schreiben versucht die Fondsgeschäftsführung also, den Gesellschaftern eine Unterschrift abzuluchsen, mit der diese sich eine Zahlungsverpflichtung erst schaffen. Die Verpflichtungserklärung trägt dabei die harmlose Überschrift "Bestätigung zu Informationszwecken". Sie beinhaltet jedoch eine folgenschwere Erklärung.

Im Übrigen suggeriert die Fondsgeschäftsführung mit ihrem Schreiben, dass die Gesellschafter nur die Wahl hätten zwischen einer Rückzahlung von 60 % der erlangten Ausschüttungen zur (etwaigen) Rettung des Fonds einerseits und einem drohenden Totalverlust, einhergehend mit der Rückzahlung aller Ausschüttungen, andererseits. Insofern klingt die Aufforderung des Fonds, Ausschüttungen zurückzuzahlen, zunächst fast wie das kleinere Übel.

Diesen Effekt erreicht die Fondsgeschäftsführung aber nur dadurch, dass sie mit falschen Karten spielt.

Stellungnahme von Kälberer & Tittel

Die meisten Gesellschafter waren nicht bereit, die "Bestätigung zu Informationszwecken" zu unterzeichnen.

II. Jüngere Entwicklung

Mit Schreiben vom 15.01.2013 hat die geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft die Gesellschafter darüber informiert, dass eine Insolvenz der Beteiligungsgesellschaft zum Jahresende 2012 abgewendet werden konnte.

Ist damit die Kuh vom Eis und die Insolvenzgefahr gebannt? Nein, dies ist nicht der Fall. Denn in dem Schreiben ist weiter zu lesen, dass das Sanierungs-konzept noch nicht im Detail neu vereinbart wurde, sondern lediglich eine kurzfristige Regelung für das Jahr 2012 erfolgte, die nur bis zum 31.01.2013 vorhält. Fraglich ist nach wie vor, ob die Anleger ihr eingesetztes Geld und vor allem auch zurückbezahlte Ausschüttungen jemals wiedersehen werden. Klar dürfte sein, dass die neue Vereinbarung zur Sanierung im Wesentlichen nicht von der Geschäftführung des Fonds, sondern abermals von den finanzierenden Banken bestimmt wird. Die Rede ist von einzuhaltenden Auflagen. Eine davon wird sein, dass sämtliche Mieteinnahmen aus der Fondsimmobilie bis 2015 für Zinszahlungen und Darlehenstilgung verwendet werden. Für die Anleger heißt das, dass sie auf Jahre keine Ausschüttungen erhalten werden. Außerdem stehen keine Einnahmen zur weitergehenden Sanierung des Fonds zur Verfügung. So wird z.B. zur Gewinnung neuer attraktiver Mieter eine Renovierung und Instandsetzung des bereits 10 Jahre alten Gebäudes notwendig werden. Bei der Schuldentilgung dürfte zudem ein erheblicher Teil allein für Zinszahlungen verbraucht werden. Das Konsortium der finanzierenden Banken hatte bekanntlich bereits im Rahmen der bisherigen Sanierungsvereinbarungen seine Zinsforderungen massiv erhöht. Dies könnte sich im Rahmen der nun zu treffenden Vereinbarung wiederholen. Die Anleger, die ebenfalls Geldgeber sind, werden von diesen Verhandlungen und Entscheidungen ausgeschlossen. Sie sollen lediglich über die Ergebnisse informiert werden. Die Hinhaltetaktik der Fondsverantwortlichen setzt sich fort.

III. Informationsmöglichkeiten für die Gesellschafter

Von der Fondsgeschäftsführung können die Gesellschafter aus unserer Sicht keine Unterstützung erwarten. Die Kanzlei Kälberer & Tittel bemüht sich seit langem, einen Interessen- und Informationsaustausch zwischen den Anlegern zu ermöglichen, was die Fondsverantwortlichen stets behindert haben.

Die Möglichkeit eines Meinungs- und Informationsaustauschs sowie weitere Informationen auf Ebene der Gesellschaft bietet die Internetseite www.anlegerkooperation.de.

IV. Mögliche Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank

Die wirtschaftlichen Aussichten des DFH 64 sind äußerst beunruhigend. Die Anleger sehen sich einer drohenden Insolvenz des DFH 64 sowie darüber hinausgehenden Zahlungspflichten ausgesetzt.

Bei der Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen kann Kälberer & Tittel Rechtsanwälte als eine der führenden Kapitalanlagerechtskanzleien, die ausschließlich Anleger vertritt, auf mehr als 1000 erfolgreich geführte Verfahren allein im Zusammenhang mit geschlossenen Beteiligungen wie dem DFH 64 sowie eine Vielzahl richtungsweisender Entscheidungen verschiedener Oberlandesgerichte und des Bundesgerichtshofs zurückgreifen. Für Anleger geschlossener Fonds ist dabei vor allem eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20.01.2009 (Az.: XI ZR 510/07) bedeutsam, mit der in einem von Kälberer & Tittel Rechtsanwälte geführten Verfahren die einem Anlageberater obliegenden Aufklärungspflichten über vereinnahmte Provisionen konkretisiert wurden.

Kälberer & Tittel Rechtsanwälte haben beim DFH 64 inzwischen diverse Klagen gegen die Commerzbank AG wegen Falschberatung anhängig gemacht.

Die Kanzlei Kälberer & Tittel vertritt Anleger des Fonds DFH 64.

Ihre Ansprechpartner

Ihr Fachanwalt für Anleger des Fonds DFH 64.

Rechtsanwalt
Stephan Bröße

Tel.: 030 / 887178-243

broesse(at)kaelberer-tittel.de

Fachanwältin Kanzlei Kapitalanlagerecht Immobilienfonds DFH 164

Rechtsanwältin
Daniela Gutermuth

Tel.: 030 / 887178-244

gutermuth(at)
kaelberer-tittel.de