CFB-Fonds 137 (Trading Center Frankfurt City)
Der CFB-Fonds Nr. 137 verläuft bislang scheinbar prospektgemäß. Die Ausschüttungen erfolgen nahezu in der prognostizierten Höhe. Dennoch droht den Anlegern Ungemach:
Die Fondsimmobilie soll im Jahre 2020 veräußert werden. Mit dem Veräußerungserlös soll die fondsinterne Fremdfinanzierung getilgt und den Anlegern das eingesetzte Kommanditkapital zurückgezahlt werden. Die Prognoserechnung geht von einem Veräußerungspreis von 490 Mio. Euro aus. Realistisch ist dies nicht.
Grundlage der 490 Mio. Euro ist die Annahme, dass die Fondsimmobilie zum 13,5fachen der für 2020 prognostizierten Jahresmiete aus dem bestehenden Vertrag mit der Commerzbank AG veräußert werden kann. Dies dürfte jedoch kaum gelingen, da die mit der Commerzbank AG vereinbarte Miete weit über der Durchschnittsmiete für Büroflächen am Standort Frankfurt am Main liegt. Eine Anschlussvermietung dürfte nur zu deutlich niedrigeren Konditionen möglich sein, was ein Erwerber beim Kaufpreis berücksichtigen wird.
In Zahlen:
Im Jahr 2010 war die Fondsimmobilie zu 21,91 Euro an die Commerzbank AG vermietet, die Durchschnittsmiete in Frankfurt am Main betrug jedoch lediglich 12,50 Euro.
Außerdem wurde in der Prognoserechnung mit inflationsabhängigen Mietsteigerungen kalkuliert, die wegen geringerer Inflationsraten zum Teil ausblieben. Dies macht sich aktuell in reduzierten Ausschüttungen bemerkbar, hat aber auch Auswirkungen auf den Veräußerungserlös.
Zudem sind große Teile des Objektes nur eingeschränkt nutzbar. Rund ein Drittel der Flächen entfällt auf den Handelssaal mit Händlerarbeitsplätzen. Für eine Neuvermietung kämen nur bestimmte Unternehmen in Betracht oder es müssten aufwendige Umbaumaßnahmen vorgenommen werden. Auch dies wäre mit einem Preisabschlag beim Verkauf zu berücksichtigen.
Damit die Anleger Planungssicherheit haben, hielten wir es für sinnvoll, dass die Fondsgesellschaft ein Verkehrswertgutachten einholt. Wir haben der Fondsgeschäftsführung am 22.09.2011 im Namen einer von uns vertretenen Anlegerin einen entsprechenden Antrag zugeleitet, damit in der Gesellschafterversammlung am 07.10.2011 über ihn abgestimmt werden kann.
Leider erhielten wir am 10.10.2011 - also drei Tage nach (!) der Gesellschafterversammlung - die Mitteilung, dass man angeblich keine Möglichkeit gehabt habe, alle Anleger rechtzeitig über den Antrag zu informieren.
Da unser Antrag der Geschäftsführung mehr als zwei Wochen vor der Gesellschafterversammlung vorlag, mangelte es unseres Erachtens wohl eher am Willen als an der Möglichkeit, die Anleger zu informieren.
Auf der Gesellschafterversammlung wollte die Geschäftsführung zu der aufgeworfenen Problematik nicht Stellung nehmen. Jeder Anleger mag sich hierzu eine eigene Meinung bilden.
Für Anleger, die aus dem Investment aussteigen wollen, bietet sich noch bis zum 31.12.2011 hierfür die Gelegenheit. Danach sind die Ansprüche in den meisten Fällen verjährt.
